도정법

 

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▲〈도정법〉시행=〈도정법〉이 제정되면서 재건축·재개발사업은 모두 사업시행인가 이후 시공자를 선정할 수 있었다. 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 규정한 것은 사업초기 추진위나 조합이 건설사와 사전결탁 하는 것을 방지하고, 사업내용이 거의 확정되는 시기에 시공자를 선택하도록 유도하려는 취지였다. 또 조합의 자금지원을 차단함으로써 사업자체를 지연해 부동산 가격을 안정시켜 보겠다는 정책적 판단이 작용했다는 의견도 일부 제시되고 있다.

 

하지만 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하다보니 이전보다 조합의 자금지원이 원활하지 못했던 것이 사실이다. 그로 인해 사업진행이 어려워 일선 사업장에서는 시공자를 예전처럼 추진위나 조합단계에서 선정할 수 있도록 해달라는 요구도 높아갔다. 이후 시공자 선정시기는 크게 3번 바뀌었다. 

 

▲시공자 선정시기 1차 변경=지난 2005년 3월 18일 법이 개정되면서 재건축은 사업시행인가 이후로, 재개발과 도시환경정비사업은 선정시기에 별도의 규정을 두지 않았다.

 

이처럼 재개발과 도시환경정비사업의 경우 시공자 선정시기에 관한 명문규정이 없어지자 서울, 지방할 것 없이 전국에서 시공자선정 광풍이 불었다. 하지만 시공자 선정시기를 둘러싸고 논란이 벌어지게 되면서 시공자선정 무효소송도 많이 제기됐다.

 

이와 같은 소송은 〈도정법〉 제14조에 시공자선정은 조합총회 의결을 받아야 하는 것으로 규정하고 있어 시공자는 조합설립인가 후 조합총회에서 선정해야 한다는 것으로 결론이 내려졌다. 이와 함께 이 당시에는 건설업자가 조합원 과반수의 동의를 얻어 공동사업시행자로 참여할 수 있어 시공뿐만 아니라 사업시행도 할 수 있는 여건이 마련되기도 했다.   

 

          
▲2차 변경…재개발사업 조합설립인가 후=이후 2006년 5월 24일 〈도정법〉이 개정되면서 두 번째 시공자 선정시기가 변경됐다. 재건축은 그대로 사업시행인가 후로 두고 재개발은 조합설립인가 이후로 시공자를 선정할 수 있게 된 것이다.

 

이와 더불어 개정법이 시행되는 2006년 8월 25일에는 당시 건설교통부장관이 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’도 제정·시행됐다. 이에 따라 전국의 많은 재개발사업장에서는 개정법과 시공자 선정기준이 시행되기 전에 추진위 단계에서 서둘러 시공자를 선정하게 됐다. 하지만 이때 추진위 단계에서 시공자를 선정한 구역들 역시 향후 시공자 무효소송에 휘말리게 됐다.

 

▲모든 재건축·재개발 조합설립 후 시공자 선정=2009년 2월 6일 〈도정법〉에서 또 한번 시공자 선정시기가 변경됐다. 따라서 그동안 사업시행인가 이후로 시공자를 선정하도록 돼 있던 재건축도 조합설립인가 이후 바로 시공자를 선정할 수 있게 됐다. 시공자 선정시기가 변경되자 이 당시에는 미분양 적체로 사업추진이 힘들었던 지방을 제외한 서울·수도권 지역 재건축사업이 활발하게 이뤄졌다.

 

이처럼 시공자 선정시기는 3차례에 걸쳐 변경됐으며, 그때마다 재건축·재개발사업의 판도가 변해 왔다. 또 정부의 정책과 부동산시장 상황에 따라 시공사 선정시기의 변화 가능성은 항상 존재한다고 전문가들은 보고 있다.

 

▲공공관리제도, 사업시행인가 이후 시공자선정=현재 서울시는 공공관리제도를 시행하면서 서울시에 위치한 구역들은 사업시행인가 이후 시공자를 선정토록 하고 있어 논란이 되고 있다

 

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