2011년 부동산 시장전망

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하락보다 상승 가능성에 무게

올 2월부터 하락하기 시작한 수도권 주택가격은 11월 들어 하락세를 멈추고 상승세로 반전했다. 2007년부터 4년째 거품이 빠지고 있는 주택시장이 하락 조정을 마무리하고 바닥을 찍은 것으로 추정된다. 11월 말 현재 서울 및 수도권 집값은 하락 9개월 만에 내림세를 멈추고 반등하는 모양새다.
 
국토해양부가 지난 10월 기준으로 발표한 아파트 실거래가 신고자료를 보면 10월의 전국 주택거래량이 4만1342건으로 9월에 비해 22.7%나 급증했다. 지역별로 살펴보면 서울 등 수도권은 1만 241건으로 37.5%, 수도권 신도시 21.5%, 6대 광역시 27.2%, 지방은 13.7% 각각 증가한 것으로 나타났다.
 
반면 시장의 뇌관으로 불리던 미분양 물량은 현저하게 감소하고 있다. 지난 2007년의 최고치 약 16만 가구에서 최근에는 10만가구로 감소, 평상시 미분양 물량 수준(약 7만∼8만 가구)에 거의 근접했다.
 
특히 그간 하락하기만 했던 강남, 목동·분당·평촌·용인 등 소위 ‘버블 세븐’ 지역의 집값 상승 반전은 예사롭지 않다. 이들 지역은 중산층이 선호하는 곳으로 주류인 중대형 아파트 가격마저 꿈틀대고 있다. 여전히 낮은 주택보급률, 자가주택소유율, 인구 1000명당 주택수와 주택금융시스템 등을 감안할 때 추가 하락의 가능성은 적어 보인다. 다시 말해, 그간 쌓였던 집값 거품이 상당 부분 제거되었다는 뜻으로, 앞으로 거품 붕괴 논란은 수그러들 것으로 보인다. 일종의 선행시장이라 불리는 경매시장도 낙찰률 및 낙찰가율이 동시에 증가했다.
 
요약컨대 올 한 해 부동산 시장에 나타난 여러 가지 현상을 분석해 볼 때 시장의 큰 흐름 내지는 방향성이 바뀌고 있다. 2011년 시장이 더욱 궁금한 이유다. 결론부터 말하자면 필자는 올해 하반기 바닥론, 내년 봄 상승론에 방점을 찍고 싶다. 내집마련적기는 올해 말에서 내년 초가 될 것이다.
 

지역․규모따라 양극화 커질 듯

지난 2001년부터 2006년 말까지 장기 상승 후 약 4년간 하락한 부동산 시장은 현재 상승 곡선의 대전환점에 서 있다.
 
중장기 예측모형인 ‘벌집이론’에 따르면 현재 부동산은 불황기 끝자락인 5국면에서 회복 초기 단계인 6국면으로 이동 중인 것으로 분석된다. 거래량만 평소 수준으로 회복된다면 내년 봄 이사철에는 회복기로의 진입도 예상된다.
 
따라서 2011년은 전반적으로 지방-수도권, 전세가-매매가, 소형-대형 주택이 동반 상승하는 강세장이 올 가능성이 높다. 다만 지역별 차별화와 상품별 양극화 현상은 더 심화될 것으로 전망된다.
 
주택시장은 중소형주택 위주로 매매가는 3%, 전세가는 5% 내외의 상승이 예측된다. 지역별로는 서울, 상품별로는 소형주택, 시장별로는 분양시장과 재건축의 상승 폭이 클 것으로 예상된다.
 
상가시장은 경기 상승, 유동성 증가, 저금리, 가격조정 여파 등으로 올해보다는 나아질 전망이다. 판교, 광교신도시와 도심권을 중심으로 분양, 거래 모두 어느 정도의 활기는 되찾을 것으로 보인다.
 
업무용 시장은 공실률이 다소 줄어들면서 안정세를 찾을 것으로 보인다. 금리보다 높은 임대료가 나오거나 중장기적 자산가치 상승 여력이 큰 강남권, 도심권의 중소형 빌딩, 상가건물 수요는 늘어날 가능성이 높다. 오피스텔은 정부의 준주택정책과 인구변화, 수익형부동산 선호에 따라 여전히 인기를 끌 것이다.
 
토지시장은 큰 변동은 없으나 제2경부고속도로, 공공기관이전부지, 서남해안개발예정지, 더블역세권상업용지, 도시형생활주택용지 등을 중심으로 국지적 강세가 나타날 개연성은 커 보인다.
 
2011년은 새로운 10년의 자산관리를 준비하는 중요한 한 해다. 따라서 투자자는 불황에 강한 부동산, 복합수익형 부동산, 가치부동산을 포트폴리오에 집중 편입하는 전략이 바람직하다.