2010년 주택시장결산과 2011년 전망(김광수 연구소)

2010년 마지막 주이니만큼 2010년 주택시장을 결산해보고 2011년 전망을 해보도록 하자.

우선 국토해양부가 발표하는 아파트 가격 실거래가 추이를 살펴보자. 2009년 이후 아파트 가격 변동률을 살펴보도록 하자. 전국적으로 인천의 주택가격이 2006~2008년에 60% 가량 상승하여 가장 높았고, 서울은 같은 기간 40% 가량, 경기는 50% 가량 상승했다. 그러나 수도권 지역은 2008년 하반기부터 상승세가 꺾인 뒤 2008년 말 전세계 금융위기와 맞물려 급락했다가 정부의 대대적인 부동산 부양책으로 2009년 9월까지 반등했다. 하지만 이후 하락세로 반전한 뒤 2010년 내내 하락세를 보이다가 최근 두세 달 사이에 하락세가 주춤하고 있는 양상이다.

반면 지방의 경우는 수도권 주택시장과 사뭇 다른 모습을 보이고 있는데,대표적으로 부산과 경남이 2009년 이후 약 20% 전후의 상승세를 보이고 있고 대전과 충북 지역도 2009년부터 세종시 이전 결정으로 상승하는 모습을 보이고 있다. 반면 대구경북지역 및 울산지역은 공급과잉으로 약세를 지속하고 있고, 광주지역도 2010년 들어 소폭의 상승세를 보이고 있으나 전반적으로는 아파트 가격이 안정돼 있다.

특이한 점은 충북, 경남, 전남, 전북, 제주 등 지방광역도의 실거래가 지수가 수도권 및 인근 광역시에 비해 상대적으로 높게 상승한 것으로 나타나고 있다는 점이다. 이는 지방 광역도의 경우 인구가 적은 중소도시가 많고 아파트거래량도 매우 적은 상태에서 국지적으로 신규 아파트 거래가 일어나게 되면 전체 실거래가가 크게 영향을 받기 때문에 발생하는 현상이라고 할 수 있다. 따라서 지방 광역도의 경우 한쪽에서는 미분양 적체로 극심한 침체를    보이면서 일부 중소도시의 신도심 지역에서는 국지적으로 가격이 급등하는 혼란스러운 모습을 보이고 있다.

또 면적별 실거래가 지수를 보면, 수도권은 2007년부터 가격이 높은 중대형 및 대형의 하락세가 시작된 모습이며, 중소형 및 소형은 2008년까지 상승한 후 하락하는 모습을 보이고 있다. 지방의 경우에는 가격이 상대적으로 낮은 소형 및 중소형은 2006년 이후 지속적으로 상승하고 있으며 중대형 및 대형은 2009년부터 상승하는 모습을 보이고 있다.

<도표1> 전국 지역별 및 면적형별 아파트 실거래가 지수 추이 

(주)국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

 

이번에는 아파트 가격에 이어 주택 가격의 선행지수라고 할 수 있는 아파트 거래량 추이를 <도표2>를 참고로 살펴보자. 먼저, 전국 아파트 거래량 추이를 보면 2010년 11월 현재 8.57만호 정도로 지난해 반등기 수준까지 상승했음을 확인할 수 있다. 하지만 이를 수도권과 지방으로 나눠 아파트 거래량을 살펴보면 지방의 경우 2008년 이후 4만~5만호 수준을 이어가는 가운데 단기적으로 2010년 8월의 3.7만호 수준에서 5.4만호 수준까지 비교적 큰 폭으로 늘어났음을 알 수 있다. 반면 수도권의 경우 저점이었던 8월의 2만호 수준에서 3.2만호 수준으로 늘어난 데 그치고 있다. 이 같은 거래량은 주택 가격 폭등기였던 2006년 말의 3분의 1 수준에 불과한 것은 물론 2009년 가격 반등기 때 수준에도 못 미치고 있다. 특히 수도권 아파트 거래량을 세분해서 살펴보면 올해 하반기에 입주물량이 크게 늘면서 입주 거래가 증가한 경기도를 제외하면 서울의 아파트 거래량 증가세는 여전히 미약한 수준이며, 인천시의 경우에는 거래량이 바닥을 벗어나지 못하고 있다.

<도표2> 전국 및 권역별 아파트 거래량 현황 

(주)국토해양부 자료로부터 KSERI 작성

 

하지만 2006년 이전의 아파트 거래량은 집계되지 않았기 때문에 장기적인 시각에서 현재 거래량 수준을 가늠하기가 쉽지 않다. 따라서 이미 ‘시사경제’를 통해 소개한 바 있듯이 아파트 가격 및 가계대출과 아파트 거래량과의 상관분석을 통해 2006년 이전의 아파트 거래량을 추정해보면 2010년 3분기 현재의 아파트 거래량은 여전히 극심한 침체 양상을 벗어나지 못하고 있는 것을 볼 수 있다. 따라서 지방의 아파트 거래량도 전반적으로는 활성화됐다고 보기 힘들며, 수도권의 거래량은 여전히 구조적인 침체 양상을 벗어나지 못하고 있는 것으로 봐야 한다.

지금까지 최근 몇 년 간의 주택시장 상황을 살펴보았다. 이제 지금까지 분석결과를 바탕으로 2011년 이후 향후 주택시장을 전망해보기로 하자. 우선, 일부에서는 유동성 증가로 명목 주택가격이 상승할 것이라는 주장이 있으나 기준금리 인상에 따른 시장금리 상승 압력으로 오히려 하락 가능성이 높아지고 있다고 할 수 있다. 또 뉴타운 및 재개발 재건축사업에 따라 일부 주택 멸실 및 이주 수요가 생겨나면서 전월세 중심의 서민 주거난을 국지적으로 악화시키고, 일부 저가 소형 주택의 주택가격 상승을 견인할 가능성이 없지는 않다. 하지만 최근 뉴타운 재개발사업들의 사업성이 크게 떨어지면서 사업이 지연되고 있어 2007~2009년 수준의 멸실 및 이주 수요가 발생할 가능성은 매우 희박하다. 기본적으로는 뉴타운 재개발 지역의 이주 수요는 주로 1억원 이하 전월세 수요여서 최소 4억~5억원대 이상의 수도권 중대형 아파트 수요로 보기는 어렵다.

반면 주택가격 하락 압력은 시간이 갈수록 가중될 것으로 보인다. 인플레 압력이 높아져 2011년에도 기준금리 인상 가능성이 높아지고 있어 주택담보대출 금리도 인상될 가능성이 높은 것으로 볼 수 있다. 실제로 아래 <도표3>을 보면 기준금리 인상에 따라 시중금리가 소폭이나마 인상되고 있음을 확인할 수 있다. 또한 현 정부의 압력에 밀린 금융권에서 2년 째 연장해주고 있는 주택담보대출의 만기 도래액도 2012년까지 지속적으로 증가할 것으로 보여 가계와 금융권의 부담은 계속 높아질 가능성이 높다. 약 350조원에 이르는 막대한 주택담보대출 규모를 생각하면 기준금리 인상에 따른 주택대출 금리가 오르는 가운데 주택담보대출 만기 도래액이 계속 증가하는 상황은 매우 위험한 구조라고 할 수 있다.

2011년 3월까지 한시적으로 DTI규제를 해제한 상태에서 현재로서는 현 정부가 재연장할 가능성을 판단하기 어렵지만, 이미 주택담보대출 규모와 가계부채를 더 이상 늘리기 힘든 상황이라는 점을 감안하면 과거와 같은 주택담보대출 급증 사태는 일어나기 어려울 것으로 보인다. 더구나 정부가 공언한 대로 DTI규제를 재도입할 경우 그나마 남아 있던 투기성 수요도 위축될 가능성이 높아 보인다.

<도표3> 시장금리 및 신규수요연령대 가구수 증감 추이

 (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

 

더구나 2009년부터 시작된 건설 및 부동산 시장 부양을 위한 대규모 공공토건사업 등도 거의 한계에 이르고 있는 상황이다. 이미 2011년 SOC 예산액은 전년대비 -3.2% 가량 감소하고 있다. 또한 대표적인 개발공기업인 토지주택공사를 비롯해 서울시 SH공사와 인천도시개발공사, 경기개발공사 등 지자체 개발공기업들이 부채 삭감을 위한 사업 축소 및 토지보상금 감소로 부동산 시장은 더욱 위축될 가능성이 높다. 또한 앞서 본 것처럼 수도권의 미분양 물량과 미입주 물량이 단기간에 해소되기는커녕 지속적으로 늘어날 가능성이 높다. 이런 가운데 자금난에 시달리는 건설업체들이 자금 확보를 위해 분양을 재개할 경우 미분양 물량이 추가로 늘어나게 될 공산이 커진다. 반면 건설업체들이 미분양을 줄이기 위해 분양가를 낮추지 않을 수 없게 되면 기존주택 가격도 하락 압력을 받지 않을 수 없게 되는 것이다.

또한 좀 더 길게 보자면 저출산고령화로 인한 인구 감소 및 신규주택 수요층의 가구수 감소로 전국적으로 부동산 구매력 감소 속도가 빨라지고 있어 주택가격 하락은 머지않아 일본처럼 장기 침체 국면을 맞이하게 것으로 보인다. 특히 20~50대 가구를 신규주택 수요세대로 보고 60대 이상을 기존주택 보유세대로 구분해 향후 증감 추이를 살펴보면, 전국과 서울의 신규주택 수요세대는 2009년에 정점을 찍고 감소 추세에 들어가는 것으로 나타난다. 20대의 주택 구매력이 상당히 낮은 점을 감안해 20대를 제외하더라도 전국의 신규주택 수요세대는 2011년, 서울은 2012년에 정점을 찍고 감소하는 것으로 나타나게 된다. 이후 20대를 제외한 신규주택 수요 연령대 가구수는 전국 기준으로 매년 -4만~-13만 가구씩, 서울에서는 2013년 -0.7만으로 시작해 2020년대에는 -3.7만명 수준까지 감소하는 것으로 나타나게 된다. 반면 같은 기간 60대 이상 기존주택 보유세대는 급증하게 돼 이들의 기존주택 매물이 주택시장에 지속적으로 쏟아지게 될 가능성이 높다.

이로부터 인구동태적인 요인만으로도 기존주택 매물 증가와 신규주택 수요층의 감소라는 ‘이중 충격’으로 인해 향후 주택시장은 장기침체에 빠지게 될 가능성이 높다.

이상으로부터 2011년 주택시장은 침체를 지속할 것으로 전망되며, 수도권의 경우 일시적 기복이 있을 수 있으나 하락 압력이 매우 높은 상태이다. 물론 부산, 경남과 대전 등 지방 일부 지역의 경우에는 상승세를 보이고 있으나 제반 구조적인 장기 대세하락의 압력을 거스를 수는 없을 것이다.

일부 부동산업계에서는 지방의 주택 가격 상승세가 수도권 주택 가격 상승세를 견인할 것이라는 식으로 선동하고 있으나 이는 터무니없는 주장이다. 수도권 주택의 자산가치는 전국 주택 가격 자산가치의 약 3/4에 이르며, 주택 거품의 에너지원이라고 할 수 있는 주택담보대출액 비중도 역시 3/4 가량에 이른다. 부산, 대전 등 일부 지방의 주택시장이 아무리 활황세를 띤다고 하더라도 주택시장의 핵심인 수도권 주택시장에 영향을 미치는 것은 불가능에 가깝다. 수도권 주택시장의 침체를 틈타 일부 수도권 원정투기 수요가 지방에 내려가 일시적으로 주택시장을 흔들 수는 있으나, 지방의 투기 수요가 수도권 주택시장을 휘젓기에는 동원할 수 있는 자금 규모가 턱없이 모자란다고 할 수 있다.