현금흐름을 확보하라(장인석)

부자가 되려면 부동산 IQ를 높여야 한다. 무엇을 어떻게 사야 하는지 지혜를 가져야 한다는 뜻이다. 그러나 우리나라 사람들의 부동산 IQ는 아직도 평균 이하 수준이다. 대출을 많이 끼고 집을 산 뒤 가만히 앉아서 집값이 오르기를 기다리는 원시적인 투자에 그치고 있는 것이다. 이는 학교에서 부동산 IQ를 높이는 교육을 하지 않고 있기 때문이다. 대학에서조차 올바른 부동산 재테크를 배울 기회가 없으니 부동산으로 돈을 버는 방법을 아는 사람이 적을 수밖에 없다.
 
부동산 IQ를 높이는 가장 핵심적인 방법은 거주비용이 무엇인지 아는 것이다. 많은 사람들이 자기가 살고 있는 집값이 오르기를 학수고대한다. 특히나 대출을 잔뜩 끼고 집을 산 사람들은 집값이 올라야 살 수 있다. 매달 나가는 대출이자를 상쇄하고도 시세 차익을 올리려면 집값이 대폭 뛰어야 하기 때문이다. 그러나 집값이 오르는 시대는 끝났다. 설사 집값이 오른다 해도 여러분들이 치러야 할 거주비용도 올라가기 때문에 별 소득이 없다.
 
예를 들어 5억 원짜리 아파트에 살고 있는 사람의 거주비용은 월 167만여 원이나 된다. 정기예금을 들었을 경우 연 4%의 이자를 포기한 기회비용이다. 만일 이 돈으로 연 6%의 수익을 올릴 수 있다면 거주비용은 월 250만 원으로 상승한다. 거주비용으로 월 167만 원을 지불할 정도라면 월수입이 최소한 700만 원 이상은 돼야 한다. 그렇지 않으면 좋은 집에서 사느라 허리가 휘고 있다.
 
5억 원짜리 아파트를 대출 2억 원을 받아 살고 있는 사람의 거주비용은 얼마나 될까. 자기 돈 3억 원의 기회비용 연 4%와 대출 2억 원의 연 6% 이자를 합치면 월 200만 원이나 된다. 이 사람은 집값이 많이 오르지 않으면 하우스푸어로 전락할 가능성이 높다.

전세로 살고 있어도 거주비용은 지불하고 있다. 2억 원짜리 전세를 살고 있는 사람의 거주비용도 67만여 원이나 된다. 이 사람의 월수입이 300만 원 이하라면 너무 많은 거주비용을 지불하고 있는 셈이다. 다만 실제로 돈을 지불하고 있지 않기 때문에 거주비용이 없다고 착각하고 있는 것이다.
 
부자가 되려면 먼저 거주비용부터 줄여야 한다. 자기 수입의 10분 1 이하로 줄여야 돈이 모이고 미래가 있다. 거주비용을 줄이는 정도가 아니라 아예 돈을 벌면서 거주할 수 있다면 머지 않아 큰 부자가 될 수 있다. 거주비용을 많이 지불하고도 돈을 벌 수 있다고 주장하는 사람이 아직도 많다. 그러나 그것은 과거 부동산 값이 대폭 오를 수 있었던 호랑이 담배 먹던 시절의 얘기다. 지금은 부동산 값이 과거처럼 큰 폭으로 오를 일도 없지만 오른다 해도 화폐가치가 계속 떨어지기 때문에 가격이 오르는 것이지 가치가 오르는 것은 아니다.
 
미국이 돈을 무작정 찍어내고 한국도 미국 달러보다 화폐가치가 오르면 수출에 차질이 오니까 찍어내고, 한국정부는 경기를 살린답시고 통화량을 남발해 돈의 가치는 점점 떨어지고 있다. 우리들의 월급이 10년 전보다 훨씬 많이 올랐음에도 생활은 더 궁핍해진 이유를 곰곰이 생각해 보라.
 
거주비용을 줄이는 방법은 간단하지만 결단력이 요구되므로 실행하기는 쉽지 않다. 부채 없이 5억 원짜리 집에 살고 있는 사람들은 3억 원을 대출받는다(DTI 규제로 대출 한도가 3억 원이 되지 않으면 한도까지 받는다). 이 3억 원으로 연 8% 정도의 수익이 창출되는 부동산을 구입한다. 그렇게 되면 거주비용은 (2억×4%)+(3억×6%)-(3억× 8%)=200만 원이 되므로, 거주비용이 월 16만여 원으로 확 줄어들게 된다. 만약 연 10%의 수익을 올릴 수 있다면 거주비용은커녕 거주하면서 월 33만 여원의 수익을 올릴 수 있게 된다. 바로 이것이 현금흐름을 확보하는 부동산 지혜이다.
 
그럼에도 많은 사람들이 대출 받는 것을 무서워하고 있다. 심지어는 대출 없이 집을 샀다고 자랑한다. 본인의 부동산 IQ가 백치라는 것을 고백하고 있는 것이다. 왜 무서워하는가. 부동산 IQ를 배우지 않아 연 8%의 수익을 올리는 방법을 모르기 때문이다. 만약 부동산 구입에 자신이 없다면 다른 곳에 투자해도 된다. 대출 받는 것을 무서워해서는 돈을 벌 수 없다. 레버리지효과를 극대회하는 것이 바로 돈을 버는 지혜다. 정부는 국내 최대의 부채자이면서도 엄청난 수익을 올리고 있다. 대기업 역시 부채를 이용해 돈을 벌고 있다.
 
넘어지는 것을 무서워하면 자전거 타는 것을 배울 수 없다. 자전거를 타지 못하면 집값이 오르기만 마냥 기다렸다가 불안한 미래를 맞이할 수밖에 없다. 경기가 좋지 않거나 부동산 시장의 미래가 불확실할수록 현금흐름을 확보해야 한다. 부동산 값은 거품이 꺼질 우려도 있고 오른다 해도 화폐가치가 떨어져 실질소득은 줄어들 확률이 높지만 매월 나오는 임대료의 가치는 오르면 올랐지 떨어질 수가 없기 때문이다.
 
그럼 5억 원짜리 아파트를 대출 2억 원을 받아 살고 있는 사람은 어떻게 해야 할까. 연봉이 1억 원이 넘는다면 관계없지만 그렇지 않은 분들은 죄송하지만 깊은 반성과 함께 이사를 가야 한다. 먼저 부채 없이 3억 원짜리 집을 사게 되면 거주비용은 월 200만 원에서 100만 원으로 줄게 된다. 하지만 이것만으로는 부자가 될 기반을 갖출 수 없다. 2억 원짜리 전세를 얻고 1억 원으로 연 8%의 수익을 올리는 부동산에 투자한다면 거주비용은 0가 된다. 하지만 이것도 양에 차지 않는다. 돈을 벌어야 하기 때문이다.
 
2억 원짜리 전셋집을 보증금 3,000만 원에 월 150만 원으로 전환시키면 거주비용은 월 20만 원의 수입으로 바뀐다. {(3,000만×연 4%)+(150×12)}-(2억 7,000만×연 8%)=-240만 원이 되기 때문이다. 더 나은 미래를 위해, 더 빨리 큰 부자가 되려면 거주의 불편함을 감수할 수 있어야 한다. 지금 편하게 살고 나중에 불편하게 사는 것보다는 젊을 때 불편하게 살고 나이 들어 멋지게 사는 것이 훨씬 바람직하기 때문이다. 이 말에 동의하는 분들은 ‘과감하게’ 보증금 3,000만 원에 월 150만 원보다 더 싼 집을 구해라. 그렇게 되면 연 8%의 수익을 올릴 수 있는 자금이 더 많아지게 된다.
 
전세 2억 원에 살고 있는 분들은 2000만 원에 70만 원짜리 집으로 이사 가면 거주비용이 월 67만 원에서 월 43만여 원의 수익으로 바뀌는 것을 실감할 수 있을 것이다.
 
집을 팔아서 거주비용을 수입으로 전환시키라고 해서 무주택자로 살라는 것은 아니다. 지금까지 자신의 수입에 과분한 거주비용을 지불하고 살았기 때문에 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보하라는 것이었다. 현금흐름을 확보하면 대출에 대한 큰 부담 없이 좋은 집을 살 수 있다. 좋은 집은 거주비용을 부담할 정도의 재력을 갖추기까지는 나의 또 다른 현금흐름의 원천이 될 수 있다는 점에서 대단히 중요하다. 무리한 이자를 부담하면서 집값이 오르기를 하염없이 기다리는 집은 나쁜 집이다. 하지만 이자 부담 없이 또 다른 수익의 창출원이 되는 집은 좋은 집이다.
 
월 20만 원의 수입이 발생하면 연 6%의 대출 4,000만 원을 일으킬 수 있다. 월 40만 원의 수입이면 8,000만 원, 월 60만 원이면 1억 2,000만 원을 굴릴 수 있다. 종자돈 4,000만 원이면 3,4년 후 잔금 납부 시까지 한 푼도 추가로 부담하지 않고 서울시 요지의 33평형 아파트를 구입할 수 있는 방법이 있다. 1억 2,000만 원이면 집도 구하고 또 다른 현금흐름을 확보할 수 있는 엄청난 자금이 된다.
 
지금이라도 거주비용을 줄여서 월 20만 원의 수입을 확보하라. 공짜로 살면서 이자 부담 없이 33평형 아파트를 갖고 싶지 않은가. 그것이 부자가 되는 길이다. 그러기 위해 연 8%의 수익을 올릴 수 있는 부동산을 찾을 수 있는 부동산IQ를 높이는 데 진력해야 한다. 집값이 오르기를 우두커니 기다리는 안일한 자세에서 탈피해 적극적으로 돈줄기를 캐는 투사가 되어야 하는 것이다.