부동산전문가의 경제전망은 전적으로 믿지마라

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새해를 맞이하여 2018년~2010년에 스크랩한 기사를 한번 모아 보았습니다.

2012년 현재를 기준으로 당시 부동산 전문가분들의 예측이 얼마나 정확한지 즐감하세요.

 

(내용이 너무 많으니, 제목과 굵은 글씨만 읽어 보세요)

 

■ 2008년 3월 12일 서울 신문에 실린 "향후 부동산 전망"

 

향후 전망에 서로 의견이 다른 점들이 있지만, 집값의 중장기 전망에 대해서는 "수도권은 대부분 상승" 쪽으로 전망하고 있습니다. 또한 내집 마련도 2008년 상반기가 가장 많습니다.

 

 

■ 2009-12-07 중앙일보에 실린 “아파트 시장, 내년(2010년) 초 상승곡선 탄다”

 

지방선거 앞둔 시점, 양도세 감면 시한 임박

전문가들 “내집 마련 적기”

대부분 부동산 전문가들은 내년 주택시장은 상승곡선을 탈 것으로 전망한다.

나비에셋 곽창석 대표는“상반기 올랐던 집값이 하반기 DTI 규제 등으로 빠졌지만 내년에는 다시 원점으로 돌아갈 것”이라며 “연말이나 내년 초, 시세 대비 10% 이상 빠진 급매물을 중심으로 노려봄직하다”고 말했다. 주택시장 큰 변수는 수급이다. 2007년부터 주택 공급 물량이 줄어들고 있으며, 내년부턴 더욱 줄어들 가능성이 높다. 내집마련을 준비하는 수요자라면 공급부족으로 기회 폭이 줄어들기 전 내집 마련을 서두르는 게 좋다는 중론이다.

많은 전문가들은 양도세 감면 시한(내년 2월 11일)을 큰 분수령으로 보고 있다.

김영진 내집마련정보사 대표는 “내년 부동산 시장이 살아날 가능성이 높다. 신규 공급 부족 등 수급 불균형으로 전세시장에 이어 매매시장도 오름세로 돌아설 가능성이 크다”며 “양도세 감면, 전매제한 기간 완화 등 지금같은 좋은 기회는 다시 돌아오기 힘들 것”이라고 말했다.

박합수 국민은행 PB팀장은 “내년 양도세 감면 혜택이 끝난 뒤의 분양시장은 건설업체들의 밀어내기식 분양으로 공급물량이 크게 줄어들면서 가격이 올라갈 수 있다”고 점쳤다.

내년엔 금리도 부동산 시장의 중요 변수가 될 것이다. 금리가 7%로 인상된다면 주택담보 대출 축소와 함께 거래량이 감소할 수 있다. 금리 인상은 주택시장에서 단기간 가장 큰 파괴력을 지닌다.

전세시장의 공급 부족 현상이 매매시장으로 옮아올 것으로 예상하는 전문가가 많다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “수급 문제가 내년 매매시장까지 옮겨타면서 하반기 빠졌던 가격이 조금씩 회복될 가능성이 높다”며 “방학 이사철과 지방선거에 대한 기대감까지 더해지면서 일부 호재가 많은 지역은 거래가 활발해질 것”이라고 내다봤다.

이처럼 올(2009년) 12월부터 조금씩 살아나 내년(2010년) 부동산 시장이 전반적으로 회복될 가능성이 높다고 한다. 집값 회복에 대한 기대감이 과거 외환위기 때와 매우 흡사하다. 신규 공급 물량 부족 현상이 현실로 나타날 때가 됐다는 얘기도 있다.

 

■ 2010-03-30 헤럴드 경제에서 “부동산시장 상승초기국면 진입” 전문가 20명 설문

부동산시장이 작년(2009년) 9월 금융위기 이후 급락세에서 회복한 후 본격적인 대세상승 초기국면에 진입해 있는 것으로 분석됐다. 특히 정책당국의 ‘서민 주거안정대책’ 마련에도 불구, 주택 수급불균형 등으로 내년 말까지 수도권 전셋값이 강세를 보일 것으로 예상됐다. 이에 따라 부동산전문가들은 보금자리주택과 송도ㆍ광교 등 신규분양아파트, 수도권 알짜 미분양 물량을 대상으로 올 하반기 적극적인 내집 마련에 나설 것을 조언했다.

21일 헤럴드경제가 국내 부동산전문가를 대상으로 긴급 설문조사를 실시한 결과, 응답자 20명 중 절반에 가까운 9명(45%)이 ‘부동산시장이 상승 국면에 진입했다’고 답했다. 이 가운데 7명은 경기회복과 800조원에 달하는 시중 부동자금 등 ‘실물경기+유동성’의 힘으로 본격적인 대세상승 국면을 점쳤다. 또 2명은 주택공급 부족 등으로 최소 1~2년간 집값 상승세가 이어질 것으로 전망했다.

 

■ 2009년 07월 09일 이코노믹리뷰에서 대출 규제 강화, 부동산 가격 상승 못 막는다

 

정부가 수도권 지역의 아파트 담보 대출시 적용되는 담보인정비율(LTV)을 60%이내에서 50% 이내로 하향 조정했지만 전문가들은 시장에 큰 영향을 주지는 않을 것이라는 견해를 내놓았다.

최근 강남 재건축 단지를 중심으로 수도권 일부 지역의 집값이 크게 오르고 있다. 목동이나 분당 등 일부 버블세븐 지역에선 한 달 사이에 3000만~5000만원까지 오른 곳도 있는 것으로 드러나고 있다. 대부분의 전문가들은 이러한 거침없는 상승세를 대출 규제만으로 막기는 역부족이라는 의견이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “지금까지 은행권에서는 통상 LTV를 투기지역에서는 40% 이하, 투기과열지구는 50% 이하, 나머지 지역은 60% 이하로 제한해 왔고 은행권의 평균 LTV 비율도 평균 50%이내이기 때문에 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향은 미비할 전망”이라며, “특히 강남3구의 경우 종전대로 LTV가 40%로 유지되고 DTI 가 적용되고 있기 때문에 별다른 영향이 없을 것”이라고 내다봤다.

 

■ 2010.05.12 아시아경제에서 (2010년) 6월까지 강남 급매물 아파트 사라 (아기곰)

 

"6월까진 강남 급매물을 사야 한다. 그 외 지역은 12월까지 기다리며 급매물을 잡는 것이 좋다."

국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'의 운영자이자 부동산 칼럼니스트인 아기곰은 "지금은 부동산 대세하락기가 아니다"며 이같이 말했다. 그 역시 최근 분당지역에 급매물로 나온 중소형 평형의 아파트를 구입했다.

부동산 개인투자자에게 최고의 전문가로 평가받고 있는 아기곰은 참여정부의 부동산 기조를 정확히 예측하면서 유명세를 탔다. 그가 부동산 시장에 첫 발을 들인 때는 1990년이다. 당시 2000만원을 투자해 서울 왕십리지역에 재개발 지분을 샀다. 그 지분으로 45평형대 아파트를 받았지만 바로 IMF 외환위기가 오면서 집값이 1억원 정도 하락했다. 그는 집값이 하락하자 부동산으로 물타기를 하겠다며 왕십리 아파트의 전세금 1억5000만원을 종자돈으로 해 강남지역에 1억5000만원대 아파트를 구입했다. 당시 구입한 강남 아파트의 현재 시세는 10억원대다. 지금 부동산 시장이 기회라며 당당히 말하고 있는 것도 이같은 경험에서 비롯됐다.

"집을 팔라고? 아니다 지금은 집을 살 때다. 대세하락기 아니다. 내기 해도 좋다."

 

■ 2010-05-27 WOW-TV에서 (2010년) 하반기에 집 무조건 사라 (아기곰)

 

2008년 인터넷을 통해 집값 폭락을 정확히 예측해 화제가 된 문씨.
필명 아기곰으로 현재 실명회원 5만명을 거느린 인터넷 부동산동호회를 운영하고 있습니다.
문씨는 최근 집값 대세하락론자들이 미래 인구가 줄면 집값이 떨어진 것이란 주장에 정면으로 반대했습니다.

<인터뷰 - 아기곰(필명) / 아기곰동호회 운영자>
"인구가 줄더라도 가구수가 늘면 집값은 오르더라. 인구가 정체되더라도 유동성이 늘면 집값이 오르더라. 이런 측면에서 대세하락론은 소설같은 이야기다"

실례로 2009년 전라북도 인구는 2005년보다 5.1%나 줄었지만 집값은 4년동안 무려 13.2%가 올랐다고 말했습니다.
문씨는 지난해부터 신규 주택공급이 줄어들어 2~3년 후에 수요가 공급을 초과할 것이라고 주장했습니다.
또한 하반기 정부의 정책변화가 예상된다며 적극적인 주택 매수에 임할 것을 권고했습니다.

<인터뷰 - 아기곰(필명) / 아기곰동호회 운영자>
"저가 시장은 4분기 바닥. 중가~고가 시장은 그전에 반등. 투자자 입장에선 그 때가 타이밍이다. 주식의 경우 오늘 사서 오늘 팔 수 있지만 부동산은 투자자의 경우 최소 2년을, 1주택 실요자자는 3년을 기다려야 비과세 혜택때문에 최소 2~3년을 기다려야 한다"

 

■  2009.11.16 머니투데이에서 2011년 아파트 7만가구 부족… 집값상승 불가피

 

오는 2011년까지 전국의 아파트 입주량이 연간 3만~7만가구 부족해 집값이 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 2012년부터는 보금자리주택 등 공공택지 입주가 본격화되지만 대부분 접근성이 떨어지는 수도권 외곽이어서 공간적 수급 불균형 현상이 두드러질 것이라는 주장도 제기됐다.

 

■  2010.06.04 고종완 RE멤버스 대표 수도권주택 (2010년) 연말쯤 따스한 온기 느낄듯

 

요약하면 하반기 시장은 폭락 내지 붕괴할 정도로 하락 요인만 존재하는 것은 아니며 어둠 속의 빛처럼 정책, 경기, 가격, 거래 등 긍정적인 변화 조짐도 나타나고 있다. 지금의 다수는 주택시장의 위기를 보며 집값 폭락을 점치면서 기다릴 것이다. 집값 붕괴 가능성이 적다면 실수요자는 어떻게 해야 할까. 올해 말까지 집을 사라. 청약통장 가입자는 신규분양을, 자금력이 있다면 수익형 부동산을, 법률지식 소지자는 경공매를 그리고 자금력이 제한된 일반인, 무주택자는 급매물을 노려보는 전략이 창조적 자산관리의 첫걸음이다.

 

■  한국경제 매거진 제 680호 (2008년 12월 15일)에 '당분간 ‘혹한’… 2010년부터 ‘해빙’ (아기곰)

 

실물경제 침체의 영향을 받은 내년도(2009년)에 부동산 시장이 활황을 맞을 것이라는 것은 너무 희망 사항이 섞인 이야기이고, 2010년에 반등을 시작해 2011년에는 유동성과잉의 효과를 톡톡히 볼 것이라는 예측이 좀 더 현실적이다."

 

■  2010-06-22 파이낸셜 뉴스에서 집값 거품 없다.. 늦어도 내년(2011년)엔 반등

 

부동산 전문가들 대다수가 현재의 집값이 거품(버블)이 아니며 하반기에 금리인상 등 정부의 출구전략이 시행되더라도 집값이 폭락으로 이어지지는 않을 것이라고 전망했다. 집값 상승 반전시기에 대해서는 절반 이상이 내년 이후를 꼽았다. 10년 뒤 재테크 선호종목으로는 증권-채권-주택-예금순으로 나타났다.

파이낸셜뉴스는 창간 10주년을 기념해 이달 중순 건설·부동산·금융·증권업계 및 연구·학계 전문가 35명을 대상으로 ‘향후 경기 및 주택시장 전망’에 대한 설문을 벌인 결과, 전체 응답자의 65.7%는 현재의 집값은 거품이 아니라고 응답했다.

이는 최근 일부 민간경제연구소를 중심으로 버블 붕괴론이 제기되면서 투자자나 실수요자 및 주택보유자들에게 혼선을 빚어왔다는 점에서 관심을 끈다. 향후 집값 폭락 여부에 대해서는 주택공급 부족과 물가상승(인플레이션) 등을 이유로 82.9%는 집값이 폭락하지 않을 것으로 전망했다. 특히 집값의 상승반전 시기에 대해선 2011년을 선택한 응답자가 가장 많았고 올해 하반기나 늦어도 내년부터라는 대답이 뒤를 이어 집값 상승 기대감이 큰 것으로 조사됐다.

적정한 집값 상승폭은 연간 1∼5% 정도 또는 매년 물가 상승폭 정도라는 응답이 대부분이어서 적어도 일정 부분 집값이 상승해야 한다는 의견이 지배적이었다.

 

■  오늘(2012.01.02) 아시아경제에는 10년 후에도, 소형 아파트가 대세 라는 제목의 글이 실렸습니다.

요약하면, 2012년 상반기나 하반기를 기준으로 상승세로 접어든다는 이야기지만, 전반적으로 전문가들도 조금씩 꼬리를 내리고 있다는 느낌입니다.

2010년 전후에 대세 상승기가 온다고 하던 고종완씨나 아기곰씨 이야기 한번 들어보시죠.(폭락이 큰 대형아파트가 많이 오를거라고 하시던 분들인데, 이제는 소형이 오를 거라고 이야기하네요.)

 

올해 부동산 시장은 선거와 부동산 규제완화 등으로 강보합세를 보일 것이란 전망이 우세하다.

특히 버블 세븐(강남·서초·송파구와 목동, 분당, 평촌, 용인시) 지역의 아파트는 올 상반기를 기점으로 회복세를 보일 것으로 전문가들은 내다봤다.

부동산 전문가들은 또 전세난은 올해에도 지속될 것으로 분석했다.

◇ 내집 마련 적기는 올 1분기

= 올해 부동산시장 흐름에 대해서는 강보합세란 의견이 대다수였으나 약보합을 점치는 견해도 적지 않았다. 　

응답자 상당수는 올해 1분기를 주택 매수 타이밍으로 봤다. 올 하반기도 후보에 올랐다. 　

이와 맞물려 버블 세븐 지역의 집값 하락 지속기간에 대한 예측은 올해 상반기를 꼽는 응답자와 하반기를 꼽는 응답자로 나뉘었다.

고종완 RE멤버스 대표는 "부동산 경기는 올해부터 회복기에 진입, 2~3년간 상승할 가능성이 높다"면서 "다만 지난 10년간의 급등은 어렵고 물가상승률 정도의 완만한 오름세가 예상된다"고 말했다.

아기곰 부동산칼럼니스트도 "주택보급률이 점점 높아지기 때문에 과거와 같이 무차별적으로 오르는 시대는 끝났다"면서 "차별화 시대가 다가올 것"이라고 내다봤다.

올해 유망한 부동산 투자지역으로는 세종시 등 지역별 호재지역을 꼽은 의견이 많은 가운데 강남 등 서울 도심과 수도권 역세권이라는 응답도 많았다.

한편 응답한 전문가 모두는 올해도 전세값 상승세가 지속될 것이라고 분석했다.

◇향후 10년간 부동산 투자전략은

= 향후 10년간 어떤 부동산 투자전략을 구사해야 할까?

주관식으로 물은 이 질문에 응답자들은 '다변화된 주거문화와 인구구조 변화를 파악해 나름의 포트폴리오를 구성해볼 것'을 주문했다.

또 '언제 살지' 도 중요하지만 '무엇을 살지'에 더 초점을 맞춰야 한다는 것이 공통된 조언이다.

오은석 다다재테크 대표는 "향후 10년간 부동산 투자는 '트렌드'를 잘 파악하는 것이 투자의 성패를 가를 것"이라고 강조했다.

아기곰은 "수요가 많고 공급이 단기간 급격히 이뤄질 수 없는 상품에 투자해야 한다"며 "주택은 입지라는 요소가 가장 중요한 만큼 역세권의 소형 아파트가 가장 유망한 투자 상품이 될 것"이라고 말했다.

또 저성장, 저금리 기조에다 초고령화의 도래 등으로 현금수익, 환금성, 장기적 자본이득을 중시하는 투자패러다임이 자리잡을 것으로 내다봤다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "안정적으로 연금을 받을 수 있는 임대형 상품으로 갈아타야 한다"고 조언했다.

박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "주택가격 하향안정세에 따른 보수적인 투자"를 권했다.

 

새해 복많이 받으세요. ^^