8.29대책 하락은 멈춘다(박찬식)

 

8.29대책 상승은 없다 하지만 하락은 멈춘다

시장심리 호전에는 부족한 대책

박찬식 이메일보내기 現 ATY컨설팅 대표 cafe.naver.com/01031587277 박찬식 다른 글 모음 부동산 쇼를 하라,정부의 짜증나는 부... 7월 부동산 시장 이슈 점검 세종시 원안의 부동산 투자가치 어제 8.29대책이 발표되었습니다 예상보다 규제 완화 폭이 컸지만, 시장의 기대에는 못 미치는 50점짜리 답안지라고 생각합니다 시장의 기대는 DTI 대출규제 전면 해제와 보금자리 축소 및 공급일정 조정 - 예비청약 폐지입니다 그런데 나온 뉴스는 기대의 절반 밖에 채우지 못했습니다 또한 정책 곳곳에 나오는 단서조항들은 사람들의 심리를 호전시키기에는 부족합니다 내년 3월이라는 한시적 규정과 강남 3구 제외가 대표적인 것입니다 심리를 호전시킬때는 무기한 또는 중장기라는 기간의 여유심리가 있어야 합니다 내년 3월까지라면,,사람들은 내년 4월부터는 어떻게 해? 라는 단순한 생각이 먼저 나오기 때문입니다 기간에서 여유가 없는데다가 부동산 시장의 핵인 강남 3구가 빠진것도 이번 정책이 보여준 한계입니다 시장을 살리는데 정책의 중심을 두어야 하는데, 시장이 살아날까 두려워 왼발 뒤로, 엉덩이 뒤로 쭉 빼고 오른 발만 살짝 경계선을 넘어선 형국입니다 거기다가 애매모호한 서민의 개념에서 나온 평형 단서조항의 적용 또한 실망입니다 강남권을 비롯한 인기지역의 아파트 중소형 가격과 수도권의 중대형 가격이 비슷한 상황에서 분양권 소유자들의 대출규제 완화에서도 6억이상의 금액 규정은 사라졌지만 85㎡ 이하라는 평형 조건은 계속 유지되기 때문입니다 이러한 정책을 발표라고 해놓고 시장이 살아나기를 기대한다면, 현 시장의 깊은 침체수준을 정부는 전혀 이해하지 못하는 것이라고 봅니다 정말로 소통부재,시장인식 부재의 현 정부가 갖는 문제점입니다 윤증현 재정부 장관이 "가계부채 관리를 위해서라도 LTV .DTI규제에서 후퇴할 생각이 전혀 없다"고 말한 것이 지난 6월 1일입니다 부동산 시장에서 침체의 핵심이유중 하나인 대출 규제의 정책결정자가 3개월도 안되어서 말을 바꿀수 밖에 없는 상황은 정부가 시장을 이해하는 정도가 수준이하이기 때문입니다 참으로 답답한 정부이지만, 그래도 이번 정책에 개인적으로 약간의 기대는 합니다 실종되었던 거래가 바로 살아나는 것은 어렵다고 보지만. 8.29대책은 시장의 여러가지 요인과 함께 지금까지 계속된 하락은 멈추게 할것으로 보이기 때문입니다 하락이 멈춘다고 보는 것은 이번 정부의 8.29 정책에 영향 받는것은 있겠지만 무엇보다도 지금이 아파트 신규 입주량이 많은 2010년 하반기임에도 불구하고 부동산 시장에서 전세가격이 상승하고 있기 때문입니다 일반적으로 전세가격은 매매가격보다 수요와 공급의 영향을 더 많이 받는데 입주 아파트가 많은 2010년 하반기에 전세가격이 상승한다면, 주택의 수급면에서 에너지가 많이 축적된 것으로 볼수 있기 때문입니다 현재 강남의 전세가격은 30평대 기준으로 매매가 대비 50%수준까지 도달했습니다 한때의 강남의 전세가격이 매매가 대비 25~30% 수준이었던것과 비교할때 전세가격이 2배가까이 상승한것입니다 전세가격이 매매가 대비 60%~80%수준에 도달하면 정부가 어떠한 규제를 하더라도 매매가격은 자연스럽게 상승하게 됩니다 올해 가을에 전세가격이 상승하고, 내년 봄에 또 한 차례 전세가격이 상승한다면 강남기준으로 전세가격은 매매가 대비 60~70%까지 도달할수 있습니다 이러한 시장상황에서 정부가 거래실종에 따른 유주택자들의 민원에 못이겨 8.29대책을 보여주었기 때문에 매도자들의 심리는 보다 안정적으로 변할것으로 보입니다 매도자들의 심리가 안정적으로 변한다면 가격은 추가 하락 하지는 않을것으로 생각합니다 하지만, 기대에 못 미치는 정책으로 인하여 가격상승은 한동안 없을 것으로 생각합니다 즉, 바닥은 확인하지만, 상승은 없다,거래는 없다가 이번 8.29대책를 보는 시장의 태도가 될것으로 생각합니다 따라서, 매수를 생각하는 사람들은 추가하락의 기대는 버리고 바닥을 확인하는 현 시점부터 매수하는 것이 좋을것 같고 매도를 생각하는 사람들은 시장 가격이 본격적으로 상승하리라 예상되는 내년에 매도를 생각하는 것이 좋을 것 같습니다 그리고, 자금여유가 없는 매도자들은 상승시기가 최악의 경우는 내년 가을에 나올수 있기 때문에 지금부터 1년을 버틸 자금여유가 없다면 현재의 매매가격에서 가격을 더 낮추지 말고 현재의 시세로매도하는것도 하나의 방법이라 생각합니다 감사합니다