부동산 정책과 집값의 상관관계( 고종환 )

 

주택정책의 목표는 시장안정과 주거복지 향상에 있다.

시장안정은 매매가, 전세금 안정은 물론 거래 정상화도 포함한다.

그렇다면 부동산과 정책에는 어떤 상관관계가 있을까?

부동산은 부동성, 부증성의 특징이 강하다.

여기에 공급의 시차성을 감안할 때 주택시장은 언제든지 불균형, 불안정에 빠질 수 있다.

즉, 주택시장은 실패할 개연성을 내재하고 있다는 뜻이다.

이러한 시장실패를 막기 위해 공공정책은 시장에 개입할 명분을 가진다.

따지고 보면 최근의 수도권 집값급락-거래급감 현상도 지난해 발효된 총부채상환비율(DTI) 강화 조치의 여파다.

최근 규제를 소홀히 했던 중국 집값이 급등하고 버블붕괴 조짐이 나타나는 현상은 시사하는 바가 크다.

미국 집값 붕괴 과정에서 봤듯이 방만한 금융운용도 큰 문제다.

그만큼 DTI 조치는 집값 재상승과 재버블의 양산을 막았다는 점에서 일단 긍정적이다.

거꾸로 2008년 하반기 후 추락하던 부동산시장을 살린 것도 다름 아닌 규제완화 조치였다.

2008년 2월 출범 이후 현 정부는 공급확대와 규제완화를 표방하면서

1년 반도 안되는 짧은 기간에 20여 차례 규제완화, 공급확대 정책을 쏟아냈다.

그만큼 정책은 부동산에 절대적인 영향력을 미친다.

여기서 역대 정부의 부동산정책 변화 과정을 간략히 살펴보자.

1960년대 이후 박정희 정부는 열악한 주거환경을 개선하고 주택부족 문제를 해결하기 위해

대대적인 공급확대 정책을 지속했다.

전두환, 노태우 정부는 도시빈민 주거문제를 해결하기 위해 임대주택을 건설했다.

또 200만호 신도시 공급정책을 내놓았다.

90년대 들어 경기 침체기를 맞은 김영삼 정부는 시장지향적 정책을 펴 분양가 자율화, 준농림지 개발 등을 허용했다.

외환위기 직후 출범한 김대중 정부는

분배우선, 서민복지를 공약으로 내거는 한편 주택시장 살리기 정책을 강력히 추진했다.

노무현 정부는 출범 초기부터 양도세 중과 등 조세수단을 통한 규제정책으로 일관했다.

집값 상승을 소득 양극화, 사회통합 저해의 주범으로 인식하고

주택정책을 경제문제가 아닌 사회정책 차원에서 접근했던 것이다.

하지만 정책결과는 부정적이다.

부동산과 전쟁을 펼쳤지만 결국 집값을 잡지는 못했다.

그렇지만 초강력 규제로 인해 급등기에도 거품이 덜 쌓였고,

이는 글로벌 금융위기를 무사히 넘기는 결과로 이어졌다는 우호적 평가도 있다.

이렇듯 과거정부의 부동산정책을 살펴보면 정책이 시장에 미치는 효과는 대체로 긍정적임을 알 수 있다.

그렇다면 시장안정에 가장 효과적인 정책수단은 무엇일까?

일정기간 주택가격 적합치와 관측치의 차이를 통해 `ARIMA 분석`을 한 결과를 소개한다.

규제정책 중에서도 DTI, 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제 조치가 가장 강력하고

재건축개발이익환수 등 재건축 억제조치, 분양가상한제 등도 상당한 효과가 있는 것으로 드러났다.

반면 택지개발이나 소형ㆍ임대주택 공급 등은 효과가 제한적이다.

부동산정책은 시장 실패를 막기 위해 존재하고,

정책당국자는 규제와 규제완화 사이에서 끊임없는 선택과 고민을 해야 한다.

지금은 시장 실패를 막기 위해, 즉 중산층의 재산권보호와 시장유통기능 정상화 차원에서 규제완화가 시급하다.

정책의 효과성으로 볼 때 주택담보대출규제, 세금중과 등에 대한 규제완화 조치는 필수적이다.

시장 실패는 정책으로 치유할 수 있지만, 정책 실패는 국민경제의 실패로 귀결되기 때문이다.

그렇다면 규제완화 정책이 나올 때 투자자는 어떤 전략을 짜야 할까?

전 세계적으로 유례가 없는 DTI와 분양가상한제를 풀고

양도세 중과유예 등 과감하게 규제를 완화한다면

주택시장은 올 하반기 중 단기바닥을 찍을 확률이 높다.

특히 거래량이 늘어나면서 하락세가 멈춘다면

중장기 예측모델인 `벌집모형(HONEY-COMB)`상

회복기 진입신호가 출현해 새로운 사이클을 기대할 수도 있다.

규제의 빗장이 풀리고 실수요자가 살아서 움직이는 시점이 바닥이자 매수 기회다.

정책도, 매매전략도 타이밍의 기술이다.