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2011년에는 서울 도심의 중소형 물량 중심으로 주택시장의 거래가 활발해지고 4대강 인근, 충북 오송, 해안선 부근의 토지시장이 유망할 것이라는 의견이 제시됐다. 또 수익형 부동산에 대한 관심이 늘어 경매를 통한 상가 및 오피스텔을 취득하려는 수요도 늘 것으로 예측했다.
부동산신문은 업계 전문가들에게 분야별 2011년 부동산 시장 전망에 관한 질의를 통해 이 같이 들을 수 있었다.
◆중ㆍ소형 물량 중심 매매거래 호조 띌 것
주택시장은 내년 상반기를 시작으로 호조를 띌 것으로 예상했다. 장재현 부동산뱅크 팀장은 “전세가가 많이 올랐기 때문에 이것을 기점으로 중?소형 물량이 거래가 될 것”이라며 “과거처럼 강남 재건축은 투자 대비 수익성이 좋지 않기 때문에 메리트가 없을 것”이라고 말했다. 그에 따르면, 기존주택 가운데서는 강남 보다는 노원이나 강북 뉴타운, 강서 쪽에서는 주공, 방화단지 등이 유망하다. 상대적으로 덜 오른 강북지역을 중심으로 주택 보유 전략을 짜야 한다는 의견이다.
장인석 착한부동산 투자연구소 대표는 “재개발 재건축 이주수요가 늘어나고, 사업이 진행되는 구역이 늘어나면서 거래로 이어지고 이는 곧 주택가격 상승을 유발할 것”이라고 말했다. 그는 공급물량이 적은 반면 재개발 재건축 단지의 가격하락세가 장기간 유지된 만큼 산재한 불안한 요인이 없어지면 부동산 가격은 오를 것으로 예측했다.
전영진 예스하우스 대표는 “우선 신도시나 도시 외곽 아파트의 분양시장은 힘들 것이다. 부동산 시장이 침체되면 가장 먼저 가격 하락을 주도하는 단지이기 때문에 수요자들은 학습효과로 서울 도심으로 들어오려고 한다. 때문에 서울 도심 역세권 단지가 각광을 받을 것이다”라고 말했다. 다만, 내후년 대선 및 국회의원 등의 선거가 예정돼 있어 부도심 개발론자들이 정치권에 그대로 남는지에 관한 여부에 따라 부동산 시장의 움직임도 재편될 수 있음에 유의하라는 의견을 피력했다.
내년 주택시장은 현재 상황보다 나아지겠지만 과거처럼 부동산 광풍 현상은 보기 힘들 것이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.
◆전세난ㆍ공급물량 감소…경매시장에도 영향
경매시장 역시 내년 입주물량 감소와 전세가 상승으로 활황일 것이라는 의견이다.
오은석 다다재테크 대표는 “기준금리 인상, 더블딥 등의 악재를 배제할 수는 없으나 전세시장 불안으로 경매시장으로의 수요가 유입될 것”이라고 말했다. 그는 또 “목동, 분당, 용인의 대단지 역세권 소형아파트, 강남 재건축 소형아파트, 역세권 주변 다가구나 오피스텔 등이 유망하다”고 덧붙였다. 오 대표가 언급한 지역들은 DTI 규제로 가격 조정을 많이 받아, 회복에 따른 반사이익을 노릴 수 있어 수익성이 있다는 것이다. 또 중소형 중심의 수요가 증가한다는 점에서 역세권 소형아파트, 공급부족에 따른 개발압력이 경기회복에 따라 가시화 될 것이기 때문에 강남 재건축 소형아파트가 유망하다고 설명했다.
그는 “다만, 내년에 기준 금리인상 및 경기침체 시 부동산 시장에 악영향을 미칠 수 있으므로 경락잔금대출을 최소화해 대출이자를 감당할 수 있는 범위 내에서 투자에 임해야 한다”고 강조했다.
임윤곤 리치옥션 대표는 “추석 이후 경매 3대 지표가 서서히 증가하기 시작했다”면서 “앞으로 경매물건이 많아지고 시장 참여자도 꾸준히 늘어갈 것”이라고 말했다. 그는 “다만 인기 있는 물건과 없는 물건은 확연히 구분될 것”이라며 “중대형 평형은 자금부담 때문에 상대적으로 인기가 덜할 것”이라고 덧붙였다.
임 대표는 향후 경매를 통한 부동산 매입은 반값에 산다는 개념보다, 최적의 수익률로 접근해야 한다고 설명했다.
“최근에는 2회 유찰되는 물건의 경우 전회 유찰가를 넘어서는 선에서 낙찰이 되는 경우가 다반사”라며 “너무 싸게 낙찰 받으려고 하면 오히려 수익기회를 놓칠 수 있으니 적정선의 수익률로 시장에 참여해야 할 것”이라고 말했다.
◆철도ㆍ해안선 부근 토지 유망
토지시장은 철도 역사 인근과 4대강, 해안선 주변의 지가가 상승할 것이라는 전망이다. 내년 예산이 4대강과 철도 비중이 높아 다른 개발 사업들보다 사업 속도가 빠를 것으로 예상되기 때문이다.
2011년에는 신분당선, 경부고속철도 2단계 구간이 개통된다. 강남~판교~분당을 잇는 신분당선이 2011년 9월 개통되면 판교역과 이어지는 성남여주복선전철 역세권이 최대 수혜지가 될 전망이다. 또 지난 1일 경부고속철도 제2구간이 개통되면서 오송역 인근 지가도 상승할 것으로 예측됐다. 실제로 오송역 인근 강외면 일대는 역사 인근 대지가 2008년 3.3㎡당 50만~60만원 하던 것이 KTX 개통이후 150만원까지 지가가 상승했다.
김성철 한국부동산경제연구센터 원장은 “오송역 인근의 지가 상승폭이 컸지만, 향후에도 상승여력이 충분하다”며 “상대적으로 지가가 저렴한 농림지역을 선점하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 말했다.
또 토지 업계 전문가는 해안선 투자지역으로 현재 개발이 진행 중인 여수, 창원, 당진, 아산만, 태안, 서산, 군산, 부안, 목포, 광양, 밀양, 삼척 등을 전망이 밝은 지역으로 꼽았다. 이는 정부가 추진하고 있는 초광역 개발권역에 따라 개발이 추진되고 있는 지역들이기 때문이다.
토지시장과 관련해 강공석 투모컨설팅 대표는 “개발 이슈가 있어도 계획단계에서 사업이 무산되는 경우가 종종 있다”면서 “무엇보다도 개발계획이 발표되는 시점보다 사업이 구체화되는 시점에 투자해야 리스크를 최소화할 수 있다”고 강조했다.
◆건설사 정부공공청사 발주ㆍ해외시장 중심으로 움직일 것
2011년 건설시장은 국내 건축시장과 해외시장이 주도할 것으로 전망된다. 건설경기가 주택경기위축, 국내 SOC예산 감소, 건설 투자감소 등으로 위축될 것으로 예상되며 이에 따라 건설사들은 수익확보를 위해 정부 발주물량과 해외시장을 적극 공략할 것으로 전망된다.
정부가 2012년까지 혁신도시 공공청사 이전 및 완공을 완료할 방침에 따라 향후 3년 동안 공공청사 발주 물량이 쏟아질 전망이다. 혁신도시로 이전하는 기관은 총 124개 기관이다. 행정중심복합도시 정부청사 2단계 사업이 턴키 방식으로 발주되고, 3단계 건립공사는 예산 3840억원을 들여 대안입찰, 기술제안입찰, 최저가낙찰제 중 하나로 2011년 발주될 예정이다.
건설업계 한 관계자는 “행정복합중심도시와 혁신도시의 공공청사 발주물량이 내년부터 본격화됨에 따라 이들을 중심으로 건설사들이 움직일 것”이라고 말했다.
또한 건설사들의 해외진출도 활발한 전망이다. 현재 해외 수주금액은 총 590억5514만 달러로 전년동기대비(362억1282만달러) 63% 증가했다.
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