은마를 잡아라

요즈음 은마가 수상하다.

가격이 31평기준으로 바닥대비 5천상승한 상황에서 추가상승은 없고

거래만 한동안 활발했었습니다..

10월실거래가를 보면 9억선에서 하다가 9억5백 9억1천5백

그리고 아직 공개안된 9억2천 그리고 역시 공개안된 9억3천

현재 호가는 저층빼고 9억5천을 상회 하고 있습니다. 바닥대비 1억원상승을 눈앞에 두고 있습니다...

그럼 이렇게 가격상승이 되는 원인 몇가지 이유가 있지만

여기서는 대치동은마라는 브랜드 또한5천세대가 넘는 대단지로 향후 은마가 입주후 가격을

측정해 보왔습니다...

현재 강남3구에 지상에 주차장없고 대단지 아파트들이 전세금액이 다른일반아파트전세비율보다

상당히 높습니다. 이유는 그동안 재건축규제로 경기도 2기신도시만 가도 쉽게 접할수 있는

지상에 주차장없고 확코니 확장 설계로 이루어진 아파트들이 강남에는 부족하다는 현실입니다

현재 2006년이후 강남에 재건축 입주아파트들이 강세가 보이는데 여기서도 가격차를 볼수가 있었습니다

가격차이를 보이는건 크게 두가지로 볼수가 있는데 단지 규모와 학군등이라 볼수 있습니다

현재 신축아파트들이 반포동에 몰려 있는데

일단 2008년12월입주한 반포자이와 2009년7월입주한 반포래미안을 보면

래미안이 가격이 다소 앞섭니다 규모는 자이가 3천세대로 앞서지만

래미안이 자율형사립고인 세화고.또한 강남유일한 사립초등학교인 계성 초등학교가

있어 인기가 있는듯합니다

또하나는 반포자이는 아무래도 고속도로인접과 고속버스의 많은 통행량도 다소 있는듯합니다...

그럼 이번에는 반포자이와 길하나사이로 옜날 삼호가든을 재건축한 반포 이편한세상이

지금막 입주를 기다리고 있는데 현재 가격은 2년정도 새아파트라 해도

매매가격은 반포자이보다 약간 부족한것 같습니다

학군도 비슷하고 오히려 2년 새아파트가 가격이 낮은 이유는 바로 단지규모가

1100세대정도 밖에 안되는것이 3000세대인 반포자이에 비해 부족한것 같습니다..

그럼 현재 반포동일대 재건축은 아니지만 대단지이면서 후일 재건축도 가능한곳이

서초 삼풍이라판단합니다(주소는 서초동이지만 거의 반포동에 가깝습니다)

30평대 가격은 약 8억5천전후 합니다

이에반해 역시 단지규모도 있고 후일 재건축도 가능한단지로 대치동에 개포우성이 있습니다

30평대 가격은 12억전후 합니다

이들을 가격차를 봤을때 대단지이면서 용적율이 낮아 후일 재건축 가능성도 있는데

가격차이는 저는 대치동에서는 오는 학군의 차이로 판단하고 있습니다..

그럼 은마를 재건축후 현재 강남30평대 아파트 가격을 비교해보면

5천세대 대단지에 대치동학군이라면 현재 반포래미안30평대가 15억정도 하는데

그럼 현재 은마31평이 상승했다 해도 9억5천이면 건축비1억5천보태면(34평가능)

합의 11억인데 현재 강남가격이 5.6년후 지금가격과 비슷해도 은마 31평이

현재 반포래미안 15억보다는약 15%전후정도 더나갈것으로 판단합니다

15억에 15%면 약2억원정도 추가하면 최소 17억은보고있습니다