당산 유도정비구역 현 상황

2, 9호선 환승역 당산역에 내려 출구를 지나 바깥으로 나가보면, 유동인구가 많다. 유동인구 뿐만 아니라 도로 주변 상업시설 또한 잘 발달된 편이다. 사람들이 많이 다니는 지역이어서인지 상권이 발달해, 그 가운데 음식점, 노래방, 쇼핑몰, 선유도역 쪽으로 조금만 올라가면 극장이 있는 등 한 곳에서 모든 것이 가능한 지역이다.

당산동은 지하철 9호선 개통으로 교통의 요지라 해도 과언이 아니다. 당산동에서 여의도로, 9호선을 이용해 강남으로 이동이 쉽다. 또 한강변과 인접해 있어 향후 개발 기대감이 높은 지역이기도 하다.

당산동은 단독주택과 다세대, 공장이 많다. 양평동과 함께 주거지역과 준공업 지역이 혼재돼 있다. 당산동은 넓은 면적에 조합원 수가 많아 일각에서는 개발이 쉽지 않을 것이라는 의견이 제시되고 있는 상황이다.

◆역세권+한강조망 두 마리 토끼를 잡아라

영등포구청에 따르면 당산동은 2006년 8월, 역 인근 당산 생활권중심 지구단위계획이 수립됐다. 또 당산동 1~3가에 걸쳐 영등포 1부도심 지구단위계획이 수립됐다. 이외에 개발 계획은 전무한 수준인데, 한강변에 위치한 지역이라는 이유로 한강르네상스 지역에 포함되기도 했다. 서울시에 따르면 현재 당산동은 한강공공성 재편사업에 언급되는 지역이다. 하지만 구체적인 개발 계획안은 담고 있지 않아, 기대감만 있을 뿐 가시적인 효과는 아무것도 없는 상황이다.

이에 대해 인근 중개업소 한 관계자는 “위치가 참 좋다. 합정전략정비구역은 한강변과 가까우면 지하철 역과 거리가 멀고, 지하철 역과 가까우면 한강 조망이 힘들다는 단점이 있다. 따라서 같은 구역 내에서 역세권, 한강조망 둘 중 더 선호하는 조건을 불가피하게 선택해야 한다. 두 요소 모두 메리트를 가지고 있어 선택하기에 상당히 고민될 것”이라고 말했다.

하지만 당산동은 지하철 역과 가까우면서 한강 조망이 가능하다는 천혜의 장점을 가진 지역이라는 의견을 제시했다. 때문에 두 가지 장점을 모두 누릴 수 있게 된다. 이러한 지역은 많지 않은데 당산동은 더블 역세권, 거기다 9호선 골드라인을 포함하고 있어 가치가 더욱 발할 전망이다. 중개업소 관계자는 이어 “게다가 당산동은 아직 뚜렷한 개발계획이 나오지 않았기 때문에 한강변에 위치한 지역치고, 평당 지분가가 매우 싼 편”이라고 덧붙였다.

◆3.3㎡당 2000만원 중반선…가격경쟁력 아직 있어

당산동 소재 당산 6가의 단독주택의 경우 대지지분 99㎡가 현재 6억5000만원에 매물이 나와 있다. 지하, 1층, 2층 총5세대로 전세보증금은 1억7000만원이 들어있어 4억8000만원에 매수가 가능하다. 다세대는 3.3㎡당 2300만~2500만원 선이다. 보통 대지지분이 40~50㎡이므로 다세대 주택은 3억~4억 원에서 매수가 가능하다. 여기다 전세를 안고 사게 되면 매수가는 조금 더 낮아질 수 있다.

또 주거지역 이외에 준공업 지역도 혼재돼 있어 실거주 및 투자시 주거지역을 사야하고, 단순 투자목적일 경우 상대적으로 저렴하고 용적률을 많이 받을 수 있는 준공업 지역을 매수해야 한다.
현재 거의 신축 건물인 상업지구의 경우 3.3㎡당 5000만원 정도다. 도로 뒤편으로도 상가 건물이 신축 및 증축되고 있는 상황이지만, 매물이 없어 구하기 힘들다.

당산동 이면도로 부근은 현재 지은 지 오래된 구옥 및 공업지역이 많아 개발이 쉽지 않다. 신축이 진행 중인 곳은 거의 없다고 봐도 무방하다. 건물들이 낡고 노후화돼 개발의 필요성은 끊임없이 대두되고 있지만 면적이 넓고, 조합원이 많다는 이유로 개발이 가시화되기까지는 난항을 거듭할 것이라는 게 부동산 업계 관계자의 전언이다.

보통 개발 계획이 없을 때 해당 지역에서는 신축건물을 짓는 경우가 많은데 당산동은 역 근처를 중심으로 한 상업지역 이외에 신축 건물이 없고, 현재 진행 중인 단지도 없다. 이 같은 내용을 근거로 짐작컨대 당산 유도정비구역의 개발 기대감이 반영되고 있다고 볼 수 있다는 것이다.

◆구역지정 등 계획 전무…개발 오래 걸릴 것

서울시 자료에 따르면 당산동은 유도정비구역에 포함돼 있지만 세부적인 개발계획이나 지구지정은 안 돼 있다. 하지만 2~3년 전 일부 투기세력이 당산동 일대에 유입돼 지분가를 한 차례 상승시킨바 있다. 현재 부동산 경기침체와 개발계획의 전무로 기대감이 꺾여 지분가도 한풀 꺾인 모습이다. 일부 현지 중개업소에서는 개발 이후 한강변 조망이 가능한 동시에 역세권 지역으로 급매 물건을 소개해 주겠다며 이럴 때가 매수타이밍이라고 놓치지 말 것을 당부했다. 이에 반해 다른 중개업소 관계자는 “언제 개발될지 모르는 지역을 왜 브리핑하며, 10년 이상 장기투자를 해야 하는 상황에서 한강변 지역보다 다른 곳에 투자해 소액으로 여러 번 수익을 올리는 게 나을 것”이라고 말했다.

같은 지역 소재 중개업소 사이에서도 의견이 분분한 가운데 당산 유도정비구역 개발에 속도를 내기는 힘들어 보인다는 게 부동산 업계 전문가들의 중론이다. 구체적인 계획안이 나와서 주민들의 동의를 받고 의견을 수렴하는 과정만도 몇 년이 걸리는데 아무런 개발계획이 없는 지금의 상황에서는 소액 장기 투자는 몰라도, 허황되고 계획성 없는 묻지마 투자는 반드시 지양해야 한다.

일각에서는 전략정비구역의 구체적인 개발 계획과 함께 유도정비구역의 구역지정이 함께 이뤄져야 하는데 서울시에서 아무런 결정을 내리지 않자, 개발 철회 내지는 백지화하지 않을까 하는 우려도 나타내고 있다.
이처럼 서울시에서 주력사업인 한강르네상스가 속도를 내지 못하고 있자, 다른 구역 지분가 하락 역시 예정된 수순을 밟고 있다.

유도정비구역보다 사업이 선행되는 전략정비구역도 현재 사업에 속도를 내지 못하는 상황에서 당산동 지역의 개발은 분명 많은 시일이 소요될 것으로 보인다. 거기다 구역이 넓고 조합원도 많아 사업성 여부도 불투명한 상황이다. 당산 유도정비구역은 단기간 내 지분가 상승이 많았던 지역으로, 현지에서 공장을 운영 중인 공장주도 많아 보상 등 선제돼야 할 사안이 많은 지역이다.

	영등포구 당산동 지구단위계획
명칭	도시공간위계상중심지체계	위치	구역면적(㎡)	구역결정일	계획결정일
당산	생활권중심	당산역	116,600	1998.2.6	2006.8.31
영등포1	부도심	당산동1~3가	370,000	2002.5.18	2002.6.24
		영등포동6~7가