다시보는 서울시 역세권개발 정책

미리보는 서울시 역세권개발 정책

 

 

서울시는 2011년 4월 “서울시, 대중교통 중심 지속가능한 도시 만든다” 라는 제목으로 다음과 같이 발표하였다.

서울시는 5월 중 “토지이용 합리화를 위한 역세권 기능정립 방안” 수립 용역을 수행할 업체를 공개경쟁(제안서 평가방식)을 통해 선정하고, 내년 7월 중 완료할 예정이다.

 

 

그 주요 내용은 다음과 같다.

서울시, 286개소 ‘역세권 중심의 토지이용 강화’ 방안 마련 착수

- 입지, 기반시설 용량 등 역세권 특성 고려한 기능별 분류 기준 마련

- 역세권 시프트 공급 촉진위한 분류 기준도 마련

- 모든 역세권 고밀 개발 지양...주변과의 조화, 특성 등 다양한 관점에서 접근

- 고유가로 인한 시민 부담 줄이고 철도 중심의 녹색도시로 한걸음 더 나아갈 것

 

 

위의 발표를 보면 향후 역세권에 대한 개발 가능성과 수익성을 높여서 역세권을 중심으로 직주근접에 개발을 천명하였다고 생각한다.

 

 

그럼 향후 발표될 역세권 개발은 정책을 어떤 방향으로 책정할 것인지 예상을 해보았다.

 

 

1. 초 역세권 지역을 상업지역으로 용도 변경하여야 할 것으로 생각한다.

 

그럼 어떤 지역을 상업지역으로 변경할까.

1-1. 역주변 50m 이내 지역

1-2. 6차선 이상에 도로가 교차하는 역세권(김포가도, 마포로, 의주로 등등에 대로가 이에 해당할 것이다.)

1-3. 3핵(도심, 영등포, 강남), 3부핵(용산/청량기, 왕십리/상암, 수색) 13거점(목동, 미아, 신촌, 잠실, 공덕, 망우, 창동, 상계, 연신내, 불광, 마곡, 대림, 가리봉, 사당, 남현, 문정, 장지, 천호, 길동) 지역

1-4. 1종지구단위계획으로 인하여 3-6개 필지를 합하여 개발하도록 설정되어 있는 지역으로 높은 지분 값등으로 인하여 개발이 어려운 지역

1-5. 현재 준주거지역으로 지정되어 있는 지역

 

 

최소한 위의 5가지 조건을 모두 충족하고 있는 지역이 상업지역으로 상향 용도 변경이 될 가능성이 높을 것으로 예상한다.

 

 

2. 상업지역으로 변경된 지역은 백화점, 호텔, 대형마트, 영화, 연극, 오페라등의 문화시설과 은행, 고도 산업등에 업무시설 등을 계획적으로 가능하도록 함으로서 용적율 상향, 고도, 사선제한 완화 등에 혜택을 부여함으로서 고밀복합개발을 유도할 것으로 예상된다.

 

 

3. 초역세권, 역세권 등 세분화하여 역세권도 거리, 용도, 지역별로 차별적인 용적율 적용과 고도제한 완화를 통하여 계획적인 개발 정책을 세울 것으로 예상된다.

 

 

4. 역세권 250m 이내 지역은 고밀 복합 개발을 통하여 직주근접 생활권을 실행하기 위해서 상업지구, 준주지역, 3종일반주거지역 3개의 종으로 용도 상향할 것으로 예상된다.

 

 

위와 같이 역세권에 용적율을 세분화 하고 각종 규제를 완화함으로서 고밀 복합 개발을 유도할 수 있는 정책적 뒷받침이 있어야 진정한 직주근접에 친환경 역세권 개발을 추진 할 수 있을 것으로 보인다.

 

 

이렇게 서울시에 정책을 미리 예견한다면 향후 투자 포인트는 초역세권 지역으로 최소 준주거지역 이상이어야 한다.

여기에 6차선에 대로변이 교차하는 지역에 초역세권(50m 이내) 지역이 유망할 것으로 예측된다.

 

 

역세권은 부동산에 영원한 경기 방어주로서 현재까지 지속적으로 안정적인 상승을 했다.

부동산 전망이 요동치는 요즘 역세권에 대한 새로운 정책은 투자자라면 분석하고 정리한다면 좋은 선구안을 가질 수 있는 조건을 갖추었다고 할 것이다.