중개실무 (임대차에 있어서 임차인 보호)

[1]주민등록의 전입일자

 

    주민등록사무를 하는 행정기관이 개정된 주민등록법(1993년 12월 27일 법률 제4608호)의

    시행일자인 1994년 7월 1일을 기준으로 그 이전에 주민등록표(등본 내지 초본) 변동사항

    (혹은 변동사유)란의 "전입일자 칸에 전출신고일자의 다음날을, 변경일을, 변동일칸에 주민

    등록카드 정리일(전출 등에서 전산자료가 이송 되어온 날)을" 각 기재하고 있기 때문에.

 

    주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력 있는 주민등록일자로 간주되는 전입신고일을

    판단함에 있어 1994년 7월 1일 전날까지 주민등록의 이전을 한 경우에는 위 변동사항란의

    변동일칸에 기재된 날짜를 기준으로 하고, 1994년 7월 1일 이후에 주민등록의 이전을 한

    경우에는 위 변동사항란의 전입일칸에 기재된 날짜를 기준하여야 한다.

 

[2]다가구용 주택의 전입신고방법

 

    다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가

    없어 단독주택으로 보아야 하는 이상, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이

    위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분

    하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가

    있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지

    여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를

    가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하고, 그

    임차인이 위건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴

    부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것을 아니다.

 

[3]가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우

 

    임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은

    그대로 둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으

    로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니

    한다.

 

[4]단독주택에 호수가 있을 경우

 

    다가구용 단독주택의 경우, 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가

    없어 단독주택으로 보는 이상, 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나

    필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 그 호수가 기재되어 있으

    나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기동무원이 임의적으로 기재하 

    는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부

    의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권등을 설정하려는 이해관계인의

    책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고

    를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자

    로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사

    위 임차인이 위건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고,

    이에 따라 전입신고를 '연립-101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

 

[5]임차인 모르게 제3자에 의하여 주민등록 이전이 된 경우

 

    주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이

    주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을만한 사유도 없는 경우, 주

    택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.

 

[6]실제 지번이 산00번지이나 "산"자를 표기하지 않은 전입신고의 유효여부

 

    실제 지번인 "산 53의 6"이나 등기부상 지번인 "산53과 일치하지 아니한 "53의 6"에 등재된  

    주민등록은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다.

 

[7]연립주택에 지번만 전입신고한 후 호수를 기재하여 주소 정정한 경우

 

    신축중인 연립주택 중 1세대를 임차한 자가 전입신고를 함에 있어서 호수를 기재하지 않은

    채 그 연립주택 부지의 지번만으로 전입신고를 하였다가 그 후 위 연립주택에 관하여 준공

    검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성되자 호수를 기재하여 주소 정정신고를 하였다

    면, 임차인의 최초 전입신고에 따른 주민등록으로는 일만 사회통념상 임차권자가 세대별로

    구분되어 있는 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할

    수는 없을 것이므로, 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없

    다.

 

[8]집합건축물 관리대장이 없는 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우

 

    원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한

    건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의 소유 및 관리에 관한

    법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독

    주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물 관리대장을 작성하지 않

    은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임

    차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표

    시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을

    임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권

    등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번

    으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또

    는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서

    임대차의 공시 방법으로 유효하다.

 

[9]대세대주택에 지번만 전입신고한 경우

 

    서울 성동구 00동 34의 2, 334의 4 양 지상에 건축된 지하 1층 지상 4층의 다세대주택 총 15

    세대 중 3층 301호를 임차하여 주민등록 전입신고를 함에 있어서, 주민등록지의 주소를 위 3

    층 301호로 하지 않고 위다세대주택 부지의 지번 중의 하나인 서울 성동구 00동 334의 4로만

    기재하여 전입신고를 하였다는 것인바, 그렇다면 위와 같은 주민등록으로는 일반사회통념

    상 임차권자인 피고가 세대별로 구분등기가 되어있는 위 다세대주택의 3층 301호에 주소를

    가진자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 위주민등록을 위 임대차의 공

    시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다.

 

[10]전입신고는 올바르게 하였으나, 아파트 명칭과 동 및 호수를 기재하지 않고 확정일자를

      받은 경우

 

      주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된

      대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선

      하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인사이의 담

      합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건

      으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은

      아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관

      한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면

      서 아파트의 명칭과 그 전유부분인 동.호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대

      차보호법 제3조의 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼수 없다.

 

[11]법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우 보호여부

 

      주택임대차보호법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된

      것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3

      조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인

      의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이

      임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을

      주장할 수는 없다.

 

[12]채권 회수 목적인 주택임대차의 효력

 

      채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친

      다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용.수익하

      려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위담보권자에

      우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임

      대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

 

[13]간접점유를 통한 임차인의 대항력발생요건

 

      주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를

      직접점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도

      인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임

      차인은 주민등록의 대상의 되는 "당해 주택에 주소 또는 거소를 가진자"가 아니어서 그 자

      의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자

      에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없

      으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자

      신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하

      게 대항력을 취득 할 수 있다.

 

[14]임대아파트 전차인의 대항력 발생시기

 

      "갑"이 "병" 회사 소유 임대아파트의 임차인인 "을"로부터 아파트 임차하여 전입 신고를 마

      치고 거주하던 중, "을"이 "병" 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기명의로 소유권이전

      등기로 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 "을"이 "갑"과 위 임대차계

      약을 체결한 이후에, 그리고 "갑"이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을

      취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 "갑"이 거주하는

      것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 "갑"의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개

      로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 "갑"이 전입신고를 마친 날로

      부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 "갑"은 "을"명의의

      소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력은 취득한다.

 

[15]전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시기

 

      "갑"이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와

      함께 거주하다가 "을"에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로

      약정하고 임차인을 "갑"의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 "을"명의의 소유권이전

      등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 "갑"으로부터 "을" 앞으로 소유권이전등

      기가 경료되기 전에는 "갑"의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라

      는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, "갑"의 처의 주민등록은 주택에 관하여 "을" 명의

      의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한

      공시방법으로서의 효력이 없고 "을" 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로서

      "갑"의 처와 "을" 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임

      대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 "을" 명의의 소유권이

      전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

[16]경매된 부동산에 거주하던 임차인이 낙찰자와 임대차 계약을 체결한 경우 대항력 발생

     시기

 

     경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에

     새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인

     의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수

     행하고 있으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소

     유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다.

 

[17]채무자가 임차인임을 주장한 경우

 

      채무자가 동생소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게

      자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확

      인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰 받은 채권자

      의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.

 

[18]세대합가의 여부확인

 

      예를 들어 '갑'이라는 사람이 선순위로 세를 들어 살다가 뒤에 '갑'의 아버지 '을'이 다시

      그 집에 입주하면서 '갑'과 '을'이 세대를 합가해 버리면, 먼지 입주했던 '갑'의 전입일자를

      삭제되고 합가한 일자를 기준으로 전입일자가 다시 잡히게 되지만, 법적인 대항력은

      '갑'이 처음 입주했던 일자를 기준으로 발생한다는 점이다.

 

      이는 대법원판례에서도 인정된 원칙이므로 주위해야 하는데, 입찰참자가의 입장에서는 주

      민등록등본상 '세대합가'라는 말이 나오면 반드시 주민등록초본은 확인하여 세대원 중에

      서 가장 먼저 전입했었던 날짜를 기준으로 권리분석을 해야 한다.

 

[19]소유자 또는 채무자와의 특수 관계인 임차인

 

     (1)가끔 부부가 이혼을 가장하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 동일 세대

      에서 가족공동생활을 하다가 채무자 또는 소유자만 전출하여 잔여가족 명의로 임대차계약

      서를 작성하여 권리신고를 하고, 임대차를 주장하는 경우가 있다. 이때는 최초의 근저당

      또는 가등기.가압류.가처분 등의 설정날짜와 원인날짜를 확인하여 임대차 사실 유.무를 파

      악하여 대항력 인정 여부를 판단하여야 한다.

 

     (2)위장전입자 여부 확인

      집행권원에 권리신고는 하지 않았으나 집행관이 부동산현황조사시 읍.면.동사무소에서 주

      민등록전입자를 조사하여 보고서를 작성하므로, 임대차와는 무관하지만 임차인으로 오인

      될 소지가 있는 임차인(주민등록 등재자)이 있다. 이런 가장임차인의 경우는 소유자 또는

      채무자가 친.인척 또는 인과관계를 잇는 자를 전입하도록 하여, 항고.재항고를 남발하고

      이사비용 등을 요구할 목적으로 허위임대차를 주장하는 경우가 대부분이므로 사실 거주

      여부와 친인척 관계를 철저히 조사한 수 응찰하여야 한다.

 

 

[20]가장 임차인 문제

 

     (1)소액임차인이 최우선임차권을 주장하여 배당요구 및 권리신고를 하여도 배당에서 제외

     되는 경우를 실무차원에서 보면

 

           *소액임차인이 소유자와 친,인척 관계인 경우

                  (호적등본 등의 서류로 확인)

           *과거 동일주소지에 동거한 사실이 있는 경우

                  (주민등록 초본으로 확인)

           *임대차계약시 소유자와 계약이 아닌 경우

                  (소유자가 남편인 경우, 처가 계약한 경우는 대부분 인정한다)

 

      등이다.

 

     (2)입찰 희망자는 경매목적물에 대항력 있는 임차인이 있는지를 확인하고, 선순위임차인이

      있다면 그 임대보증금을 지급할 예상을 하고 입찰에 응해야 하나, 그 선순위의 임차인이

      허위의 거짓 임차인일 경우가 있다.

      예컨대, 건물소유자와 친척관계에 있는 사람이 임대차계약이나 임대보증금을 지급함이

      없이 건물주소지에 주민등록만 이전하여 살고 있었는데 갑자기 그 건물이 경매될 상황이

      되었다면 소유자와 가장 임차인이 담합하여 임대차계약서를 허위로 작성하고 이를 토대로

      최우선의 임차권을 주장하게 된다.

 

      이 경우, 매수인이 낙착대금 전부를 지급하고 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기한 경

      우 가장 임차인은 이미 전입 신고된 주민등록등본과 나중에 허위로 작성한 전세계약서를

      제출하면서 대항력 있는 임차인이라고 주장하며 보증금반환을 요구하게 되므로, 매수인은

      위 임차인이 가장 임차인이라는 의심이 들면 적극적으로 대처하여 가장 임차인인지 여부

      를 확인하여야 한다.

 

     (3)실무상 가장 임차인의 경우 우선 소유자와 임차인이 친인척 관계에 있는지의 여부를 잘

      살펴보아야 한다. 이는 소유자와 임차인의 호적등본을  떼어보면 확인할 수 있고, 건물에

      대한 저당권이 설정되어 있다면 가장 임차인의 임차권은 위 근저당권보다 먼저 설정

      되어 있을 것이므로(만일 임차권이 저당권보다 후순위라면 대항력이 없을 것이다) 위 저당

      권 설정 당시 위 임차권이 설정되어 있는지를 확인하여 본다.

 

      대부분 저당권을 설정한 금유기관에서는 그 건물에 선순위임차권이 있는지 여부를 확인하

      고 대출하므로 매수인이 저당권자인 금융기관에서 이를 확인하는 것도 좋다.

 

     (4)명도소송 중이라면 임차인에게 임대차계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료를

      제출하라고 한다. 대부분의 가장 임차인은 보증금을 지급하지 아니하고 나중에 전세계약

      서만 소급하여 작성한 경우가 대부분이기 때문에 실제로 보증금이 오고 갔는지에 대한 자

      료(온라인 송금영수증, 은행에서 계좌 이체한 통장 사본등)를 제출하기 어렵다. 따라서 임

      차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하게 해 달라고 법원에 석명을 구하는 것도 좋

      은 방법이 되겠으며, 또한 임대차계약서의 작성자(예컨대, 공인중개사로 기재된 자 또는

      임차인이 임대차계약서의 작성자라고 주장 하는 자)를 낙찰자가 명도소송에서 증인으로

      신청하여 위 임대차계약서 작성 당시의 상호와, 작성경위, 대금지급여부를 추궁한다면 의

      외로 쉽게 가장 임차인 여부를 확인 할 수 있다.

 

     출처: 핵심경매

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