경제성장과 인구변화 그리고 주택가격

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 * 인구변화와 경제성장 그리고 주택가격 *

-일본 주택시장과의 비교를 통한 기존 주장의 내용과 한계 -

 

들어가면서

 

매 5년마다 발표하는 장래인구추계가 최근 발표되었다. 2006년도 조사 결과에 비추어 보았을 때보다 인구감소 예상연도와 가구수 감소가 본격적으로 이루어지는 시기는 늦춰질 것으로 예상되었지만, ‘가까운 미래에 인구가 감소한다’는 대명제는 바뀌지 않았다.
 

사실 오랜 후의 일일지도 모르는 인구감소에 민감하게 반응할 필요는 없지만, 경쟁을 바탕으로 성장했던 우리의 생활과 문화가 바뀔 수 있다는 것에 관심을 둘 필요는 있을 것이다. 특히나 경제적 성장을 자양분으로 자라온 주택시장은 금융위기를 지나면서 투자가치의 하락 등으로 어려운 시기를 지나고 있는 것이 현실이다.

금융위기 이전에는 투자 수익 측면에서 여타 금융자산과 비교하였을 때 위험은 작고, 수익은 월등하여 투자매력(가치)이 있는 자산으로도 평가받아 온 것이 사실이지만, 금융위기를 거치면서 대외시장여건의 변화로 어려움에 처해있으며, 주택가격의 대세하락에 대한 여러 가지 가설이 난무하고 있는 상황이다.

그러면 인구의 변화가 주택 소비에 정말 영향을 미치는지 최근 통계를 바탕으로 인구변화 및 가구변화에 대한 전망을 통해 주택소비를 예측해보고, 지지를 받고 있는 기존 가설에 문제점은 없는지 검증해보자.

인구변화와 가구변화의 이슈

 

다음은 장래인구추계(2011)의 주요내용이다.

 

- 인구 2030년 5,216만명까지 성장, 2060년 4,396만명으로 감소
- 생산가능인구, 2016년 3,704만명(인구의 72.9%)을 정점으로 감소
- 2017년, 고령인구가 유소년인구를 초과
- 2060년, 생산가능인구 10명이 10명(노인 8명, 어린이 2명) 부양

 

주요내용을 살펴보면서 문득 드는 생각은 사회경제적으로 굉장히 암울해 질 것 같다는 것이다. 내심 향후 인구가 줄어들면 심각한 경쟁사회에서 벗어나는 것일지도 모른다는 이유에서 쾌재라도 불러야 하는 것은 아닐까 생각을 할 수도 있겠지만, 그것보다 우선 우리나라가 점차 쇠락의 길을 걷는 것은 아닌가 염려가 먼저 드는 것은 왜일까?

 

<그림1> 인구성장 가정별 총인구(1960~2060)

 

사실, 인구의 변화는 자산 가격에 큰 영향을 미치는 것이 일반적인 현상이다. 인구 변화와 관련해서 가장 이슈가 되고 있는 것이 저출산과 고령화가 있다. 이 두 현상은 인구감소로 이어지는 대표적인 원인으로 점차 심화될 것으로 예측되고 있으며, 향후 저출산과 고령화로 야기된 인구감소와 주택구입가능 계층의 감소는 주택시장의 변화의 계기가 될 것으로 예상된다.

 

출산율은 1명을 약간 상회하는 수준에서 정체되어 있으며, 초산의 연령이 점차 높아지고 있는 추세로 출산율 저하는 잠재적 신규주택수요를 감소시키는 요인으로 평가되고 있다.

 

<표1> 출산율 및 평균출산연령

 

2030년까지 총인구는 증가할 것이나 인구증가율은 둔화되어 2030년경에는 -0.3%로 인구감소가 예상되는데, 노령인구의 비중은 폭발적으로 늘어나 2010년 11.0%에서 2030년에는 24.3%로 크게 늘어날 것으로 예상된다. 노령인구의 증가 역시 적극적 주택구입가능 계층이 아니라는 점에서 주택수요의 점진적 감소의 원인이 될 가능성이 크다.

 

<표2> 인구성장률 및 인구구조

 

통계청의 2010년 인구주택총조사를 통해 살펴본 가구변화의 핵심은 2인 가구를 기반으로 한 1~2인 가구의 증가라는 점이다. 즉, 4인에서 2인 가구 중심으로 재편되면서 1~2인가구 합계가 50% 육박한다는 점은 주택시장에 커다란 이슈로 앞으로의 주택시장의 재편 등을 일으킬만한 파급효과를 지니고 있다. 하지만, 안타깝게도 파급효과를 바라기에는 약간의 무리수가 따른다. 왜냐하면 가구수 또한 2030년을 정점으로 점차 줄어들기 때문이다.

 

<표3> 연도별 1~2인가구 비중의 변화

 

 

과연 인구의 변화(감소)에 의해서 주택가격은 하락할 것인가?

 

행간을 읽어나가다 보면 앞으로의 주택시장이 그리 밝지 못할 것이라는 생각이 들 것이다. 특히나 예전부터 거론되어 왔던 일본의 주택시장처럼 거품(버블)이 꺼지면서 주택시장의 장기하락이 예상되는 것은 아닌가 하는 의구심을 품게 될 수 있다. 하지만, 단언컨대 일본의 경우와 우리나라의 경우는 차이가 있다.
 
위의 주장은 두 가지 측면에서의 유사성을 바탕으로 나온 가설이라고 할 수 있는데, 첫 번째는 인구변화의 유사성이 바탕이 되었고, 두 번째는 자산가격의 변화, 즉 경제성장에 있어 자산가격의 급격한 상승(거품)의 유사성이 바탕이 되었다고 할 수 있다.
 
첫 번째의 인구변화의 유사성은 대략 15~25년 정도의 차이를 두고 비슷하게 진행된다고 할 수 있는데, 인구가 감소하고 있는 일본의 경우 주택가격의 뚜렷한 변화는 찾아볼 수가 없다. 여러 가지로 해석할 수 있는데, 인구의 변화를 초래하는 주택가격의 변화의 탄력성이 낮다고 볼 수 있거나, 아니면 인구변화라는 요인보다 주택가격에 더 영향을 주는 요인이 존재한다고 할 수 있다.

 

두 번째 유사성은 경제적인 부분인데 사실은 차이가 많다. 일본의 주택침체는 경제와 관련된 상황으로 짚어 볼 수 있다. 일본의 경우 주택가격의 거품이 꺼지기 전에 환율시장의 충격이 있었다. 즉 경제의 충격에 의해 주택시장이 붕괴된 것이다. 1985년에 있었던 플라자 합의의 결과 환율의 급격한 변화로 인한 충격에 의해서 저환율정책경제가 무너지면서 주택시장이 붕괴되었다고 보는 것이 타당하다. 거품은 사실 이후 경제 부양을 위해 인위적인 금리정책을 시행하면서 유동성이 만들어낸 작품이기도 하지만 경제적 성장의 뒷받침이 꾸준히 되었다면 자산가치의 급격한 상승은 어느 정도 용인되었을 가능성이 많았을 것이다. 하지만, 불행하게도 일본은 ‘잃어버린 10년’으로 대변되는 저성장시대를 맞이하게 된다.
 
우리나라의 경우는 다르다. 일단 기본적으로 저성장기조에 섰다고 판단할 수 있는 아무런 근거가 없다. 올해 3% 후반대 경제성장을 할 가능성이 있지만, 세계경제의 연착륙으로 인한 일시적인 현상일 수 있다. 그리고 주택가격상승을 거품으로 보기도 매우 힘들다. 일단 IMF로 인한 충격으로 가격조정을 거친 후 대세 상승기를 맞이하였으며, 금융위기로 인하여 일시적인 조정을 받았다. 즉, 주택가격에 거품이 낄 시간적인 여유가 없었을 뿐만 아니라 오히려 금융위기를 통해서 확인할 수 있었던 것은 주택가격의 하방경직성이 강하다는 사실이었다.

 

<표4> 한국과 일본의 경제와 사회 그리고 주택시장의 유사점과 차이점

<표5> 한･일 1인당 명목GDP 비교

 

 

문제는 경제성장: 주택가격은 경제성장을 담보로 상승

 

일본의 경우를 제외하고서는 주택가격이 장기적으로 하락추세에 있는 국가는 없다고 봐야한다. 오히려 자산가치 상승의 역사만을 확인할 수 있다. 외부적인 충격 없이 경제성장이 계속 된다면, 주택은 일반적인 자산으로서의 가치는 지킬 수 있을 것이다. 다만, 우리나라의 잠재경제성장률은 5% 미만으로 예전보다 낮아졌기 때문에 주택 가격의 변동성은 떨어질 것이 확실하며 안정적인 기조가 계속 될 것이라고 예측된다.

거시환경 변화에 따른, 즉 인구변화의 요소도 무시할 수 없는 것이 주택시장의 속성이다. 하지만, 인구의 감소에 따른 무조건적인 하락이나 추세의 형성은 경제성장이 가져올 개인의 소득 증가와 미래형 신규주택의 기술적 발전을 통한 주택가치의 상승 요소를 도외시한 것이며 향후 주택수요의 스펙트럼, 즉 다양성을 무시한 것이다. 특히나 주택이란 재화는 대체할 수 있는 수단이 없는 영속적인 재화로 특정한 가치를 가진다.

그러므로 주택가격에 대한 무조건적인 긍정적 기조도 부정적 기조도 가질 필요는 없으며, 그것보다는 주택에 관한 다양한 뉴스와 이론을 바탕으로 검증을 통해 현재 그리고 미래의 주택소비에 대한 기준을 확립할 필요가 있다.