다주택자 "세법개정"의거 양도세 줄이기

다주택자에 대한 세금족쇄를 크게 완화한 세법개정안이 발표되면서 다주택자들의 절세 방안이 주목받고 있다. 세법개정안에 따르면 임대사업자의 경우 거주주택을 팔 때 양도세가 1주택처럼 면제된다. 단 일반 다주택자와 달리 3년 보유기간 외에 2년 거주요건을 갖춰야 한다. 원종훈 국민은행 세무사는 "양도차익이 가장 큰 주택을 거주주택으로 삼고 나머지를 임대주택으로 한 뒤 거주주택을 먼저 팔고 임대주택을 의무보유기간(5년)이 끝나는 대로 순차적으로 파는 게 절세 면에서 가장 유리하다"고 설명했다. 예를 들어 양한수 씨(가명)가 12억원짜리 거주주택(보유기간 13년)과 각각 5억원(보유기간 5년), 7억원짜리(보유기간 7년) 임대주택 두 채를 갖고 있다고 하자. 양도차액이 가장 큰 거주주택(A)을 먼저 팔 경우를 생각해보자. 임대사업자의 거주주택이어서 비과세 혜택을 받지만 9억원이 넘는 고가주택이기 때문에 9억원 초과분에 대한 과세 대상 양도차익은 2억2500만원이다. 장기보유특별공제율도 최대 80%를 적용받아 양도소득금액은 4500만원이다. 지방소득세를 포함한 최종 납부세액은 582만원이다. 정부는 임대사업자가 거주주택을 판 뒤 임대주택을 다시 거주주택으로 삼아 양도세 비과세 혜택을 받는 가능성을 차단했다. 직전에 비과세 혜택을 받은 거주주택 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세되도록 조치했다. 이제 두 번째 파는 임대주택(B)이 거주주택이 됐기 때문에 비과세되는 부분은 A주택을 매각한 이후 매각차익 증가분에 한한다. 즉 과세 대상 양도차익은 A주택을 매각할 때 시세(7억원)에서 취득가(4억원)를 뺀 3억원이 된다. 세 번째 파는 임대주택도 마찬가지다. 과세 대상 양도차익은 6년 후 매각 예상가 6억3000만원에서 취득가 3억원을 뺀 3억3000만원이 된다. 납부세액은 7158만원이다. 따라서 세 주택을 순차적으로 매각할 때 내야 될 양도세는 총 1억4090만원이다. 하지만 양도차액이 큰 주택이 아닌 임대주택을 파는 방안에 따르면 3주택을 매각할 때 총 납부세액은 2억2232만원이 된다. 양도차액이 큰 거주주택을 먼저 파느냐 아니냐에 따라 양도세 8000만원 이상 세금을 줄이게 된 셈이다. 임대사업자로 나서는 것은 어떨까. 양도차액이 큰 거주주택을 먼저 파는 게 아니라면 양도세에서는 차이가 없지만 보유세에서 혜택이 있다. 서초동에 10억원짜리(공시가액) 아파트에 거주하는 임철수 씨. 마포에 보유한 6억원(공시가액) 아파트는 전세를 내준 상황. 마포 아파트를 이참에 임대로 돌릴지 고민이다. 단순히 2주택자라면 재산세는 서초동 177만원, 마포 81만원이다. 지방교육세(재산세의 20%)와 과세특례분까지 합하면 447만6000원이다. 종부세는 합산과세되기 때문에 과세 대상 금액이 16억원이 된다. 이 때문에 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 종부세는 252만원이다. 재산세와 종부세를 합한 총 보유세는 699만6000원이 된다. 하지만 마포 아파트를 임대용으로 돌릴 경우 일단 마포 아파트는 재산세를 감면(25% 적용)받는 데다 임대주택은 합산과세가 안 되기 때문에 서초동 아파트 공시가액인 10억원에 대해서만 종부세를 물린다. 재산세를 포함한 총 보유세는 500만1000원으로 줄어든다. 마포 아파트를 임대주택으로만 돌려도 200만원 가까운 세금을 절약하는 셈이다. [임성현 기자]