다주택자 중과 폐지 시뮤레이션

다주택자 중과 폐지 시뮬레이션해보니

서울 서초구 반포동과 옥수동에 각각 아파트를 한 채씩 소유한 다주택자 김 모씨는 3년 보유한 옥수동 아파트를 최근 매도할 계획이었다. 2008년 구입한 옥수동 아파트를 팔 경우 1억원 정도의 양도차익이 생기는데 현재 세율과 공제 항목을 적용하면 1900만원가량의 세금을 내야 하는 것으로 계산됐다. 하지만 정부가 밝힌 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 장기보유특별공제까지 부활하면 세금 부담액은 300만원가량 줄어드는 것으로 나온다.

정부가 다주택자 양도세 중과세를 폐지하고 장기보유특별공제를 부활하면 주택 여러 채를 갖고 있다가 팔아 차익을 얻는 이들의 세금부담이 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 줄어든다.

매일경제가 이신규 하나은행 세무사에게 의뢰해 사례를 분석해본 결과 양도차익 1억원을 실현한 주택 보유자의 세금 부담 감소액이 300만원을 웃도는 것으로 나타났다. 3억원 이상의 양도차익이 나온 주택을 팔 때는 1000만여 원이 감소하는 것으로 추산됐다. 다주택자들은 이런 점을 염두에 두고 절세 테크닉을 고려해야 할 것으로 보인다.

현시점에서 1억원의 양도차익이 난 주택을 3년 동안 보유한 다주택자 김씨가 이 주택을 양도할 때 내야 하는 세금은 기간과 상관없이 1903만2750원이다. 현행 제도대로 장기보유특별공제를 적용하지 않고 계산하면 이 정도다.

먼저 양도차익 1억원을 기준으로 과세표준을 구하면 9750만원이 된다. 과세표준(9750만원)에 세율(35%)을 적용해 산출세액(1922만5000원)을 구한 뒤 양도세(1730만2500원)와 지방세(173만0250원)를 합치면 총 세액은 1903만2750원이다.

그러나 정부의 방침대로 다주택자 장기보유특별공제 혜택을 부활한다고 치고, 보유기간과 양도차익 등 다른 조건이 모두 동일한 상황이라면 김씨의 납세액은 1591만4250원으로 감소한다.

장기보유특별공제를 적용해 계산하면 이렇다. 먼저 장기보유특별공제액은 '양도차익×3%×보유기간'으로 산출된다.

따라서 김씨의 장기보유특별공제액은 900만원이 된다. 이를 토대로 과세표준은 8850만원이다. 장기보유특별공제로 과세표준이 감소한 것이다.

과세표준(8850만원)을 기준으로 김씨가 납부할 금액을 계산하면 1591만4250원다. 김씨는 311만8500원(16.4%)의 세금을 덜 내게 된다.

양도차익이 3억원인 주택을 3년 보유하고 매도할 때 장기보유특별공제를 받으면 900만원 이상의 세금을 덜 내게 된다.

예를 들어 3년 보유한 뒤 양도차익 3억원을 실현한 주택을 매도할 때 장기보유특별공제가 적용되지 않는 현 시점에서 내야 할 세금은 8833만2750원이다.

양도차익이 3억원이면 과세표준은 2억9750만원이 된다. 과세표준(2억9750만원)을 기준으로 양도세(8030만2500원)와 지방세(803만0250원)를 합치면 총 세액은 8833만2750원이 되는 것이다.

그러나 장기보유특별공제를 받으면 과세표준은 장기보유특별공제액(2700만원)만큼 줄어 2억7050만원이 된다. 이 경우 총 세액은 7897만7250원이 된다. 장기보유특별공제를 활용해 935만5500원을 절약했다.

보유기간이 늘어나면 자연히 납세액은 더 줄게 된다.

예를 들어 양도차익 3억원을 실현한 상황에서 5년간 보유했다면 세금은 1559만2500원(17.7%)이 줄어 총 납부액은 7274만250원이 된다.

마찬가지로 양도차익이 커져도 감소폭은 더 커진다. 가령 5년 보유한 상태에서 매도해 양도차익이 5억원인 경우 현행대로 장기보유특별공제 혜택을 누릴 수 없다면 총 세금은 1억5763만2750원이다. 그러나 장기보유특별공제를 받으면 1억3164만5250원으로 세금 감소액은 2598만7500원(16.5%)이 된다.

다주택자에 대한 양도세 중과세는 영구 폐지될 방침이었다가 2012년까지 일단 한시적으로 유예된 상태다. 2주택자에 대해선 과세표준의 50%, 3주택자에 대해선 과세표준의 60%까지 양도세가 부과되는 것이다.