제4차 보금자리주택 분석

4차 보금자리를 분석했다.

>> 서울양원

서울양원지구는 서울시 중랑구 망우동, 신내동 일대 총 면적 39만1천㎡로 건설호수 3천호 중 보금자리주택으로 2천호가 공급될 예정이다.

지리적 위치는 서울 도심 북동측 약 12km 지점으로 장기전세주택․국민임대단지로 조성되는 신내2․3지구와 접해 있다.

서울지하철 6호선과 경춘선 환승역인 신내역, 중앙선 전철 양원역을 모두 도보 10~20분 이내에 이용할 수 있고 북부간선도로, 47번 국도를 통해 서울 및 수도권 각 지역으로의 이동이 편리해 양호한 교통여건을 갖추고 있다.

중랑구 망우동, 신내동 사이에 위치한 만큼 기존 주택가의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 장점이 있지만 규모가 작고 해당 지역의 서울 내 선호도가 높지 않은 것은 약점이다.

>> 하남감북

하남감북지구는 경기도 하남시 감북동, 감일동, 광암동, 초이동 일대 총 면적 2백67만㎡로 건설호수 2만호 중 보금자리주택 1만4천호가 공급될 예정이다.

지리적 위치는 서울 도심 남동측 약 17km 지점으로 송파구 오륜동, 강동구 둔촌동과 인접해 있으며 3차 보금자리지구인 하남감일지구와도 경계를 이루게 된다. 서울은 아니지만 송파구, 강동구 등 강남권에 접해 있어 강남권 수요 분산에 기여할 수 있을 전망이다.

비록 도보권은 아니지만 서울지하철 9호선 3차 연장구간인 오륜역․보훈병원역(가칭)과 서울외곽순환도로가 지구 인근에 위치해 추후 장점으로 작용할 전망이다.

입지상 감일지구와는 큰 차이를 보이지 않으나 서울지하철 5호선에 비해 9호선의 선호도가 더 높다는 점에서 청약경쟁률 면에서는 감일지구를 다소 앞설 것으로 예상된다. 그러나 최근 공급된 하남감일지구가 양호한 입지에도 불구하고 높은 분양가로 인해 예상보다 낮은 청약경쟁률을 보였던 것처럼 향후 책정될 분양가가 성패를 좌우할 것으로 전망된다.

>> 주택시장에 미치는 영향

3차 보금자리가 예상보다 높은 인기에 청약접수를 마쳤다 하더라도 보금자리주택에 대한 인기는 예전만 못하다. 이러한 분위기는 4차 보금자리에도 이어질 전망이다. 물량도 적고 분양가에 대한 메리트도 줄어든 상황에서 이슈화될만한 지역의 물량도 없기 때문.

보금자리에 대한 관심도가 떨어지는 만큼 보금자리 공급에 따른 주택시장 변화도 그리 크지 않을 것으로 보인다.

실제 3차 보금자리를 살펴봐도 최근 보금자리주택이 집값에 영향을 많이 주지 않는 것을 알 수 있는데, 3차 보금자리 발표 이후 인근 집값 변화를 살펴보면 다른 지역에 비해 크게 떨어지거나 크게 오른 모습을 찾아 볼 수 없다.

물론 내년 줄어든 공급물량에 따른 수급불균형이 보금자리주택 사전예약으로 공급으로 일정부분 해소될 가능성이 있긴 하지만 시범지구 사전예약 물량이 아직까지 본 청약을 하지 않은 점을 감안할 때 사전예약이 주택공급에 주는 영향력은 매우 미미할 것으로 보인다.

 

>> 예상분양가

(단위:만원)

 

	예상분양가	비교지역	평당 시세	평균 시세	주변시세 대비
서울양원	826~991	중랑구 망우동	1,126	1,101	75~90%
		중랑구 신내동	1,075
하남감북	1,022~1,226	강동구 길동	1,271	1,362	75~90%
		강동구 둔촌동	1,453
	참고)	하남감일지구	990~1,050

 

>>4차 보금자리주택 청약전략

서울양원지구는 면적이 38만1천㎡로 66만㎡이하 택지지구로 전량 서울 거주자에게 물량이 돌아간다.

이 지구는 총 3천가구 중 보금자리주택 물량이 2천가구로 공공물량 중소형 비율이 높다. 입지 선호도 및 규모 측면에서 3차 서울항동지구와 비슷하다. 즉 입지상 특장점은 없으나 물량이 많지 않아 순위내 마감은 가능할 것으로 보인다.

따라서 강북, 노원, 중랑 일대에 거주하는 신혼부부 및 핵가족 구성원 청약자들은 이들 물량을 적극 공략해 볼 필요가 있다. 최근 보금자리의 분양가 경쟁력이 크게 떨어졌다고는 하지만 여전히 다른 아파트에 비해 저렴하기 때문이다.

하지만 고액 청약저축 가입자들은 생활권이 강북권이라 하더라도 서울양원지구로의 접근은 바람직하지 않아 보인다. 차라리 시범지구 강남권에 있는 물량 및 위례신도시 본 청약을 기대하는 것이 좋겠다.

시범, 3차에 이어 4차에서도 하남시 일대에 보금자리주택 지구가 지정됐다. 하남감북지구는 267만㎡ 면적으로 총 2만가구 중 보금자리주택이 1만4천가구 건설될 예정.

3개 지구 중 강동구와 가장 인접한 지구로 강동구와 하남시에 거주하고 있는 내집마련 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

특히 지역우선 공급비율에 따라 하남시 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 배정, 하남시 거주자의 당첨 확률이 높음에 따라 시범, 3차 지구에서 보금자리주택 사전예약에 실패한 하남시 청약자들이 도전해 볼 만 하다. 단 서울양원지구와 마찬가지로 고액가입자라면 다른 본 청약을 노리는 것이 좋겠다.

 

>> 예상 당첨커트라인

3차 보금자리주택 사전예약이 당초 예상보다 경쟁률이 높게 나옴에 따라 입지가 비슷한 서울양원과 하남감북 역시 생각보다 당첨커트라인이 높아 질 수 있다.

서울양원은 입지여건은 크게 다르지만 선호도 및 지구규모 등을 고려할 때 3차 서울 항동과 비슷한 커트라인이 형성될 가능성이 높아 보인다. 물론 내년 봄에 사전예약을 실시하며, 지금보다 주택경기가 살아날 가능성이 높은 만큼 일정부분 커트라인이 올라갈 가능성도 충분히 있어 보인다. 이에 예상커트라인은 6백만원 전후가 될 것으로 보인다.

반면, 하남감북은 3차지구 하남감일지구와 비슷할 것으로 예상된다. 하남미사는 당해징역에서 최저 50만원부터 최고 8백42만원이었고 하남감일은 물량이 하남미사보다 적었지만 경쟁률은 더 높았다.

그렇다면 하남감북은 강동,송파,강남구 접근성을 비롯해 교통환경, 편의시설 이용 등이 두 지구보다 뛰어나다는 점을 감안할 때 평균 7백만원 이상이여야 당첨권에 들 수 있을 것으로 보인다