내집마련 타이밍과 공공주택 돌아보기

서울 아파트값이 반등했다. 부동산114(www.r114.co.kr) 에 따르면 서울 아파트값은 11월 4주차 기준으로 장장 40주만에 오름세로 돌아섰다. 전셋값 상승이 소형주택 거래로 이어졌고 시장 회복에 대한 기대감이 높아지면서 저가 재건축과 강남, 분당, 양천 등 랜드마크 아파트로 거래가 확산됐다. 시중의 풍부한 유동성을 바탕으로 바닥 신호를 받은 대기 수요자들이 움직인 것이다. 기준금리 인상과 연평도 포격에도 부동산 시장이 큰 타격을 받지 않고 버텨내면서 2011년 본격적인 회복세 진입에 대한 기대감은 더욱 높아지고 있다.

시장 회복과 주택 가격 상승에 대한 기대감이 높아지면서 한편에서는 조바심과 근심 어린 목소리가 다시 늘어나고 있다. 집값 하락과 안정세를 기대했던 무주택 실수요자들의 목소리다. 전셋값 상승에 고민했던 무주택 실수요자들은 시장이 서서히 회복세를 보이면서 "집을 사야하나", "내집마련을 할 때인가" 깊은 고민에 빠졌다. 가구원 증가와 성장에 맞춰 안정적인 거주처를 마련해야 하는 무주택 실수요자라면 내집마련을 신중히 검토해 볼 필요가 있다. 2011년에도 중소형 아파트나 저렴한 분양아파트, 대체 주택 등이 실수요자들의 꾸준한 거래에 힘입어 회복세를 보일 전망이다. 부동산114(www.r114.co.kr)의 2011년 전망 설문조사에서도 절반 이상의 응답자들이 2011년 집값 상승을 점쳤고 투자의향 또한 상당히 높아졌다. 가격 하락으로 매력이 반감됐던 아파트에 대한 매입 선호도 역시 다시 높아지는 추세를 보였다.

내 집마련을 결정했다면 우선 상대적으로 저렴한 기존주택이나 연립 등을 둘러볼 수 있다. 하지만 감가상각이나 투자성 면에서 아파트 등에 비해 선호도가 낮고 관리나 보안 등이 취약하다. 상대적으로 주거 만족도 또한 낮을 수 있다. 아파트를 선택하려면 상대적으로 자금 마련의 부담이 더 크다. 대부분 대출을 통해 부족한 자금을 마련해야 하는데 금리 인상에 대한 부담이 클 수 밖에 없다. 따라서 아파트 내집마련을 희망한다면 가격과 입지 모두 비교적 만족도가 높은 공공주택에 관심을 가질 필요가 있다.

먼저 살펴볼 것은 부활 신호탄을 쏘아 올린 것은 보금자리주택이다. 1차에 이어 2차 사전예약에서 수도권 지구가 미달 사태를 보이며 매력이 급감했던 보금자리주택은 3차 사전예약에서 비교적 양호한 청약결과를 보이며 가능성을 내비쳤다. 평균 4 대 1의 경쟁률을 보였고 하남감일과 구로항동이 예상보다 좋은 성적을 기록했다. 무주택 실수요자들의 내집마련 관심이 다시 형성된 영향도 컸지만 시기조절과 물량 감축을 통해 보금자리주택의 상품 가치가 효율적으로 관리될 수 있다는 시사점을 남겼다. 4차 보금자리주택지구로 발표된 하남감북, 서울양원 지구도 앞선 수도권 지구들보다 입지적으로 양호하고 물량도 조절돼 내집마련 실수요자들의 관심을 모을 전망이다. 주택형과 임대 비중, 추정분양가 등만 수요자들의 니즈와 맞아 떨어진다면 충분히 가능하다. 강남 시범지구와 2차지구, 위례신도시 보금자리주택의 본 청약 등에 수요 관심이 예상되고 이어 발표될 후순위 보금자리주택지구의 후보지들에도 귀추가 주목된다.

2011 년 상반기에 공급될 공공임대주택 중에서도 수원광교, 파주교하 등지를 살펴볼 만 하다. 5년 뒤부터 분양전환이 가능해 공급블록 위치와 분양가격만 적당하다면 2기신도시 내집마련의 기회가 될 수 있다. 마지막으로 무주택 실수요자들이 눈 여겨볼 공공 물량으로는 장기전세주택을 꼽을 수 있다. 올 연말에도 1500여 가구가 공급될 예정이다. 강남권과 양천 등지로 젊은 직장인, 장기 무주택 세대주 모두에게 관심을 모을 전망이다. 신규택지 개발과 재건축, 재개발 매입 병행을 통해 양질의 공공주택을 공급할 예정이지만 2012년경부터는 물량 공급이 원활하지 못할 가능성도 높아 관심이 있다면 조금 서두르는 것도 나쁘지 않다.

[김규정본부장 / 부동산114 리서치센터]