버블세분(vs 신버블세븐)/이주호

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1988년 88올림픽 전인 1987년 하반기 대선 때부터 1991년 상반기까지 전국적인 부동산 가격 상승이 있었습니다.

 

이 기간은 부동산경기 대사이클 시기입니다.

 

그 당시 부동산 가격이 상승한 요인으로는 1985년 하반기부터 불어닥친 저유가, 저금리, 저원화가치 이른바 3저경기로 인하여 1987년까지 큰 수출 호경기가 있은 뒤에 나타나는 내수경기 호황 도래에 기인했다고 할 수 있습니다.

 

그 내수경기 호황이 1988년 88올림픽 붐을 타고 1989년~1991년초까지 이어졌는데 이때 부동산 가격 상승은 실로 대단했습니다.

 

그러나 산이 높으면 골이 깊다라는 말이 있듯이 증시와 부동산은 각각 1989년, 1991년에 상투를 친 후 1992년, 1994년까지 조정기에 들어갔습니다.

 

오늘날엔 재건축이 보편화되었지만 우리나라에서 재건축이란 말이 처음으로 등장하기 시작한 것은 1988년 88올림픽전 때 부터입니다.
 
1988년 88올림픽 개최 전에 잠실종합경기장에서 올림픽을 치르는데 경기장옆 잠실 주공1단지의 몰골이 너무 초라하여 큰 국제경기인 올림픽을 앞두고 외국인의 시선도 있고 해서 도시 미관상 부셔서 다시 새로운 아파트를 지어야하지 않겠느냐는 말이 시중에 파다하게 퍼진 걸로 알고 있습니다.

 

1980년대 전반부 전두환 정권 때엔 강력한 통치체제 하에 전반적으로 물가가 싼 편이였는데 그 때 잠실 주공 1단지 5층 13평 아파트 시세가 1300만원, 전세가 1200만원 정도한 걸로 알고 있습니다. 전세 안고 100만원만 있으면 집을 살 수가 있었지만 그당시엔 집을 사도 집값이 오르지 않은 시절이라 집을 매수하면 취득.등록세, 기타 경비만 들고 보유세만 내는 꼴이되니 집 사기를 꺼려하는 분위기가 팽배했습니다.

1988년 88올림픽 전에 잠실 주공1단지 재건축 얘기가 나왔지만 재건축을 할 수 있는 관련법이 없어 유야무야됐고 올림픽을 치른 후 전국 집값이 급등하자 정부에서는 주택 공급의 일환책으로 1989년 4월 분당.일산신도시 건설계획을 발표하게 됩니다.

신도시 건설계획 발표가 있자 모든 국민들의 관심이 신도시에 쏠렸으며 1991년 분당신도시 입주 때까지 신도시 아파트가 급등하기도 했습니다.

 

 수요 공급의 원칙상 분당신도시 아파트 공급 물량이 1991년 입주를 기점으로 쏟아져 나오니 비로소 집값이 고개를 숙이기 시작했습니다.

 

그 후 몇 년 동안 부동산경기가 조정을 거친 후 1994년말부터 부동산경기 소사이클 시기가 도래했는데, 이 때 분당신도시는 서울에서 너무 먼거리라 이제는 서울 중고아파트를 재건축하여 새로운 아파트를 지어야 하지 않겠느냐는 심리가 팽배하여 재건축 타킷으로 떠오른 지역이 오늘날 개포 주공1단지입니다.

 

1994년말은 개포 주공1단지가 처음으로 부상하던 해입니다.

 

그후 1997년 12월 IMF가 터졌습니다.

 

IMF가 터지기 전인 1994년 말~1996년도까지가 부동산경기 소사이클 시기에 해당되네요.

 

IMF란 혹독한 경제 시련을 거친 후 2001년부터 부동산경기가 꿈틀되기 시작했는데 2001~2002년은 강남권 재건축, 2003~2005년까지는 강남권 중대형 전성시대라고 할 수 있습니다.

 

강남권을 제외한 강북 등을 포함한 소외된 지역은 2001년부터 2003년 10.29 부동산대책까지만 부동산 가격이 상승하고 강남권 부동산 상승과는 다른 길을 걸었습니다.

 

요약하면 1990년대와 2001~2005년까지는 한국 부동산시장에 강남권만 존재하였다고해도 과언이 아닙니다.

 

강남권과 경부 라인 분당, 용인 등 부동산시장만 활성화되었습니다.

 

이 강남권 부동산의 가격 상승으로 오늘날 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이란 신조어가 탄생하였습니다.

 

2005년도까지만 하더라도 국내 부동산시장은 강남권만 존재하다시피 했는데 2005년도부터 조선.철강 등 재래산업 큰 수출호경기가 있은 후 2006년 하반기부터는 강남권을 대체할 수 있는 새로운 지역, 즉 신버블세븐지역(노원구, 도봉구, 강북구, 중랑구, 의정부, 금천구, 인천 계양구)이 탄생하기도 했습니다.

 

오늘날 부동산시장은 철저히 지역별 순환 상승 장세입니다.

 

2001~2005년까지는 강남권, 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 노도강을 포함한 강북권이 주도했는데 2008년 미국발 금융쇼크로 강북권이 주저앉자 이번에는 2008년말부터 강남권 재건축 등이 바톤을 넘겨받아 현재까지 강남권이 주도하는 장세가 연출되었습니다.

 

며칠 전 DTI 규제 발표로 부동산 시장의 큰 획을 그어 놓았다고 할 수 있는데 이번 발표로 상대적으로 대출 부담이 적은 중소형아파트, 즉 중산층 아파트의 부상을 점치고 있습니다.

 

부동산 투자 격언 중에 정책을 거스르지 말라는 말이 있는데 결국은 DTI 규제 발표 정책의 의지 대로 향후 부동산시장이 흘러갈 것으로 예상됩니다.

 

필자는 이번 DTI 규제 발표로 향후 대출 부담이 적은 중산층 소형아파트의 부상을 점치는데 중산층 소형아파트는 버블세븐지역보다 신버블세븐지역에 많이 포진되어 있네요. 하여 코스피지수가 내년 상반기까지 2000포인트를 돌파한다고 가정할 때 향후 내수 관련주와 대출 부담이 적은 중산층 소형아파트의 부상이 예상됩니다.

 

버블세븐지역과 신버블세븐지역은 도시 개발적인 측면과 부동산시장 내부 순환적인 측면에서도 각기 다른 길을 갑니다.

 

먼저 도시 개발적인 측면에서 1989년 4월 분당신도시 건설계획 발표 이후 오늘날까지는 서울.수도권 동남권지역 위주로 개발되다시피했는데 동남권은 개발 포화 상태라서 그런지 최근 서울시에서는 동남권만 쏙 빼놓고 동북권.서남권.서북권 르네상스만 발표하네요.

 

이를 보더라도 버블세븐지역과 신버블세븐지역을 포함한 소외지역은 도시개발을 달리합니다.

 

도시 및 지역이 개발되면 부동산 가격도 재평가받아야 하는데 향후 동북권.서남권.서북권 르네상스 지역의 부동산 재평가가 예상됩니다.

 

서울시 도시개발이 종전 외곽지(택지개발지구) 개발 위주에서 도심 개발로 회귀되는바, 향후 도시개발 추세로 봐서 서울 외곽지인 수도권 경부 라인보다 서울 강북권을 포함한 서울 소외지역에 더 후한 점수를 주고 싶습니다.

 

강남 개포 주공 1단지가 평당 7000만원을 돌파하였다는 소식이 들려옵니다.

 

한쪽 특정지역의 지나친 가격 상승은 바람직하지 않습니다. 그리고 중산층에겐 그림의 떡에 불과합니다.

 

금번 DTI 규제 발표로 부동산시장에 큰획을 그어 놓았습니다.

 

작금의 부동산시장은 철저히 지역별 순환 상승 장세이구요.

 

DTI 규제 발표로 대출 부담이 적은 중산층 소형아파트가 많이 포진된 지역이 유리한 고지에 놓여 있습니다.

 

신버블세븐지역을 포함한 소외된 지역이 마침 그러한 지역이네요.

 

향후 부동산시장의 최대 호재는 실물경제 회복입니다.

 

실물경제의 선행이라고 할 수 있는 코스피지수가 상승 추세에 있고 내년 상반기 중 코스피지수 2000포인트를 돌파한다는 전망도 나오고 있습니다.

 

코스피지수 특히 내수관련주와 부동산 가격은 동반 상승합니다.

 

부동산시장 내부를 들여다보면 작금의 부동산시장은 철저히 지역별 순환 상승 장세입니다.

 

추석 이후 코스피지수의 상승과 함께 버블세븐지역이냐? 신버블세븐지역을 포함한 소외된 지역이냐? 어떤 지역이 주도하는 부동산시장이 연출될지 사뭇 궁금합니다.
 

 

필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa