역세권(성신여대/ 상가뉴스레이다)

대표상권 시리즈 148 청소년,여성 대표상권 성신여대입구 - 일일 유동인구 6만여 명의 강북 대표 역세상권 -

* 본 상권분석 내용은 상가뉴스레이다 (www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다.

상권범위

인구현황

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집객시설

* 해당 상권의 집객시설 관련 자료는 준비중에 있습니다.

업종추이

학    교

* 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에 학교 시설이 있습니다.

유동인구

업종상권 지도     (지도를 클릭하시면 큰 이미지를 보실수 있습니다.)

[성신여대입구역 상권 설명]

지하철4호선 성신여대입구역과 인접해 있는 돈암동상권은 80년대 말 지하철이 개통되기 전까지 평범한 여대 앞 상권의 모습이었다. 85년 4호선 성신여대 입구역이 개통되면서 비교적 차분했던 이 상권은 신세대 패션상권으로 점차 변모되기 시작했다. 1번출구 대로변 ‘국민은행’에서부터 동선길까지 이어지는 로데오거리는 10대 ~ 20대 여성들로 거리가 늘 북새통을 이루는 A급상권이다. 4호선으로 두 정거 장만 서울역방향으로 내려가면 대학로라는 대형 상권이 위세를 떨치고 있지만 돈암동 로데오거리는 그에 못지않은 유동인구와 활기 넘치는 모습으로 청소 년들과 20대여성들의 꾸준한 사랑을 받고 있다. 그 이유 중 하나는 돈암동상권의 소비계층이 대학로와는 다르기 때문이다.

돈암동로데오를 찾는 유동인구의 상당수는 10대들이다. 그리고 20대여성들이 나머지 대부분을 차지한다. 실제로 돈암동상권 반경 내에는 성신여대와 성신여고 교를 비롯한 중/고등학교 다수가 위치해 있다. 이들 외에도 미아, 길음 등에 거주하는 청소년들과 20대여성들이 오후나 저녁이 되면 돈암동로데오거리로 몰려들기 시작한다. 이곳은 명동이나 이대입구나 대학로와는 달리 200m정도의 짧은 메인거리에 의류/패션/악세사리/이동통신/패스트푸드 등의 업종이 빼곡히 들어차 있어 서 쇼핑을 하거나 누군가를 만나는데 최적의 조건을 가지고 있다. 특히 대학로와는 달리 의류매장이 많아서 구매력을 가진 20대고객들이 자주 들른다. 또한 메인거리에서 방향을 틀어 이면골목으로 들어가면 바로 먹자골목과 연결되어 있어서 저녁시간대에 친구들과 함께 쇼핑을 하고 저녁을 먹는 경우가 대부분이다. 이처럼 확실한 소비계층을 확보하고 있는 성신여대상권의 가장 큰 장점은 역시 유동인구이다. 오후시간대부터 로데오거리의 유동인구는 점차 늘어나기 시작해서 하교시간대와 퇴근시간대를 정점으로 로데오거리는 그야말로 인산인해를 이룬다. 많은 창업예정자들이 돈암동로데오를 방문하고 나서 이곳의 유동인구에 현혹되는 경우를 보게 된다. 그러나 노량진상권을 설명할 때 언급한 바와 같이 10대~20대위주의 상권을 염두에 두고 있는 투자자라면 그 상권의 유동인구가 바로 매출로 이어 지는 것은 결코 아니라는 점을 잊어서는 안 된다.

단적으로 보여주는 예가 바로 매물의 빈도수인데, 대체로 객단가가 높은 상품을 판매하는 매장이나 10대~20대초반 여성을 배려한 업종이 아닌 매장들, 그리고 유행이 지난 브랜드샾, 쥬얼리매장 등이 매물로 나와 있고 반대로 성업중인 업종은 초저가화장품, 테이크아웃, 팬시, 속옷브랜드, 보세의류 등인 것으로 분석된다. 상권의 변화와 소비계층의 특성/구매력/연령 등에 대한 정확한 분석이 없이는 아무리 좋은 상권에서도 성공창업을 하기가 어렵다는 점을 다시금 일깨워 주는 대목이라 할 수 있다. 아울러 대학상권의 공통된 특징인 방학철 매출감소와 유동인구가 소비를 하지 않고 흘러가버리는 경향을 염두에 두지 않고 섣불리 시작하는 창업에 대해 다시 한 번 그 위험요소를 분석해 볼 것을 권하고 싶다. 돈암동로데오거리의 매장들은 매장규모의 편차가 비교적 큰 편이다. 10평 미만의 작은 매장들이 많이 관찰되는 가운데 30평 이상의 대형매장들도 군데군데 자리 잡고 있는 모습이다. 대체적으로 주를 이루는 10평 안팎의 매장을 기준으로 임차시세를 분석해 본 결과 권리금1억~2억, 보증금5천~1억, 임대료180~320 수준이었다.

이와 같은 시세는 한때 판매업종이 강세를 보이던 시기에 형성되었던 권리금수준이 최근의 매출부진과 매물의 증가 등으로 예전에 비해 큰 폭으로 하락한 결과값이라고 봐야 하며, 로데오초입에 위치한 국민은행에서 로데오중심부까지는 권리금시세가 크게 떨어지지 않지만 'KTF'매장에서 성신여대방향으로 갈수록 유동인구의 감소와 함께 권리금 시세역시 감소한다는 점도 주목할 필요가 있다. 실제로 로데오거리 요지의 코너자리를 갖고 있는 일부 매장주들이 한때 3억~4억까지 요구했던 권리금을 2억 선으로 내렸는데 도 사겠다는 사람을 구하지 못해 어려움을 겪는 상황이 벌어지고 있다. 2층의 경우에는 상황이 더 심각한데, 이것은 성신여대상권에만 있는 현상이 아니라 서울시내 주요상권에서 동일하게 나타나는 현상이며, 과거 2층에 주로 자리 잡고 있었던 요식, 식음료계통의 업종들이 2층에서 매출부진을 겪고 1층으로 내려오는 과정에서 2층 매장이 다량으로 매물이 되어 컨설턴트나 중개업소에 접수된 것으로 파악된다.

2층과 마찬가지로 먹자골목의 경우도 상당한 어려움을 겪고 있는 것으로 인식된다. 예전에 밤늦은 시간까지 빈자리를 찾을 수 없을 정도로 호황을 누렸던 이곳도 지금은 유동인구 조차 눈에 띄게 감소한 모습으로 경기불황의 여파를 경험하고 있는 곳이 대부분이다. 대학로의 경우 아직까지 유흥상권으로서 먹자골목의 매출부진이 두드러지게 나타나지 않고 있는 것과 대조가 되는 면이 바로 이런 부분이라 할 수 있다. 따라서 전문가들은 성신여대상권을 염두에 두고 있는 예비창업자들에게 2층이나 먹자골목에서 권리금이 없는 매장을 찾을 것이 아니라 다소 권리금을 지불하더라도 메인로데오 에서 승부를 내야 한다는 점을 주지시키고 있다. 권리금시세가 형성되어 있는 상권에서 시세이하의 매장을 찾는 것이 아예 권리금조차 형성되어 있지 않은 상권에서 수준이하의 매장을 찾는 것보다 훨씬 좋은 결과를 낸다는 사실을 반드시 기억할 필요가 있다.

아울러 여성중심의 상권에서 가장 신경 써야 할 부분인 세련된 매장인테리어와 디스플레이로 고객들의 눈을 사로잡는 전략과 함께 단골확보차원의 영업마케팅이 가미된다면 예상 밖의 좋은 성과를 기대해 볼 수도 있을 것이다. 성신여대입구역 1,2번출구 앞에는 지금 지하6층, 지상14층 규모의 대형복합상가 ‘유타몰’이 최근 단장을 마쳤다. 특히 이러다할 영화관이 없었던 이곳에 3개층 규모의 멀티플렉스 영화관(CGV)이 포함된 대형쇼핑몰(맞춤형패션테마몰)이 들어서면서 유동인구증가와 함께 인근 로드샾의 재활성화를 기대하게 한다. 또한 우이동 - 신설동 구간(13개역)이 2013년까지 완성되고 길음뉴타운 재개발이 성공적으로 마무리가 된다면 성신여대입구역상권도 환승역세권을 겸한 1급 지역 상권으로서의 위치를 확고히 할 것으로 보인다.

조감도 주소 상가명 구분 연면적 층규모 입점예정일 연락처 해당상권내의 분양중인 상가는 연락바랍니다. (문의전화 : 02-598-2819)

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