2016년 부동산 수요자 행동전략 ?

 

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최근 2년간 주택 가격·거래량이 눈에 띄게 증가했다. 전세물건 부족으로 전셋값이 치솟자 세입자들이 내 집 마련에 발길을 돌린 덕이다. 정부도 청약제도 개선, 민간택지 분양가 상한제 폐지 등으로 부동산 시장에 활력을 불어넣었다. 여기에 한국은행도 시중금리를 연 1.5%까지 인하시켰다. 때문에 대출이자 부담이 줄면서 주택구입에 대한 관심이 높아졌다.

전문가들은 올해 부동산 시장 분위기에 힘을 실어준 변수들이 앞으로 얼마만큼 영향을 미치느냐에 따라 2016년 주택시장의 향방이 정해질 것으로 내다본다. 부동산 114가 분석한 자료를소개한다.

전세 재계약비용 7819만원…내집 마련 계획 세워야

내년 서울 아파트 전세 재계약 비용(2년 기준)은 7819만원으로 예상된다. 이는 현재 전국 평균(3760만원) 재계약 비용보다 2배 이상 높은 수준이다. 상황이 이렇다 보니 주택가격이 저렴한 수도권 외곽 지역으로 밀려 가거나 빌라로 갈아타는 세입자가 늘고 있다. 내년 초 강남권을 중심으로 재건축·재개발 이주 수요가 발생해 전세난을 더욱 압박할 것으로 전망된다.

반면 내년 주택거래 시장은 다소 위축될 것으로 보인다. 가계대출 규제 정책과 미국발 기준금리 인상으로 공급 과잉 지역 중심으로 주택 가격이 다소 조정될 것으로 전망되기 때문이다. 따라서 실수요자들은 신규 전철 노선, 도로 등이 개통되는 수도권 외곽지역 주택 매수에 관심 가져볼 만 하다.

 

주체별로 다른 공공분양 일정 확인해야

정부는 지난 9월 2017년까지 신도시나 택지지구를 추가로 지정하는것을 중단키로 발표했다. 사업성이 떨어지는 광명 시흥지구와 하남 감북지구를 지정 해제했다. 공공분양이 계획된 물량은 행복주택이나 공공임대주택 물량으로 전환됐다. 이 같은 이유 등으로 공공아파트 희소성이 높아지면서 청약 당첨 커트라인은 더욱 높아지고 있다.

앞으로 공공분양이 예정된 수도권 지역은 남양주 다산진건지구, 시흥 은계지구, 구리 갈매지구, 부천 옥길지구다. 서울에선 SH공사가 강서구 마곡지구는 9단지와 10-2단지에 공공분양 아파트를 공급한다.

사업 주체별로(한국토지주택공사·SH공사·경기도시공사) 각기 다른 공급 계획을 세운다. 따라서 시세보다 저렴한 공공물량에 청약코자 한다면 구체적인 분양일정을 예의주시할 필요가 있다.

중대형 매수세는 계속 감소할 것으로 보여

주택시장 회복에 힘입어 중대형 아파트의 거래량이 늘고 가격이 올랐다. 올해 전용 85㎡ 초과 아파트 매매가격은 3.46% 증가했다. 그러나 소형 아파트의 상승세엔 한참 못 미친다. 전용 60㎡ 이하 가격은 중대형보다 2배 이상 높은 7.44% 뛰었다.

중대형 시장 분위기가 다소 호전됐지만 과거 최고점과 비교하면 갈 길이 멀다. 전용 85㎡ 초과 아파트 3.3㎡당 거래가격은 지난 10월말 기준 1120만원이다. 이는 2006년 최고가 1252만원의 89.5% 정도다.

중대형 구매 수요가 줄어들면서 가격 상승 속도가 더뎌진 것으로 풀이된다. 중대형 아파트가 필요한 4인 이상 가구수는 2010년 31%에서 2015년 25%로 떨어졌다. 업계는 2025년엔17%까지 떨어질 것으로 내다본다. 이 같은 추세를 감안할 때 중대형 소유자는 지금 같은 회복시기에 매도에 대해 고민해 볼 필요가 있어 보인다.

 

일시적 1가구 2주택자, 양도세 비과세 혜택 챙길 것

주택시장 호황으로 일시적 1가구 2주택자가 늘고 있다. 앞으로 가격이 더 오르지 않을까하는 기대감으로 기존주택 처분 시기에 오랫동안 저울질한다면 자칫 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다.

양도세 비과세 조건은 1가구 1주택을 2년 이상 보유해야 하지만 예외적으로 1가구 2주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택 실거래가액이 9억원을 초과할 경우 비과세 혜택에 상관없이 초과 분에 대해 양도소득세가 부과된다. 예외적으로 현재 1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 세금이 과세되지 않는다. 다만 기존 주택을 2년 이상 보유해야 이 혜택이 적용된다.

각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼해 2주택자가 된 경우, 결혼한 날로부터 5년 이내 2년 이상 보유한 주택을 먼저 처분한다면 양도소득세가 과세되지 않는다. 또한 1주택을 보유한 상황에서 부모 등 60세 이상 직계 존속을 봉양하기 위해 합쳤을 경우 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

오피스텔 공급과잉 지역 투자 삼가야

은퇴를 앞두고 있다면 임대수익을 안정적으로 얻을 수 있는 수익형 부동산에 관심가져볼 만 하다. 특히 오피스텔은 1~2억대로 투자할 수 있고, 은행 정기예금 금리보다 높은 월세수익을 얻을 수 있어 공급과잉 우려 속에서도 인기가 높다.

그러나 올해 오피스텔 6만여 실이 신규로 공급됐다. 2002년 이후 최대치다. 단기에 분양이 몰려 2~3년 후 공급과잉이 우려된다는 목소리도 있다. 따라서 오피스텔 공급이 집중된 지역은 매수시점을 늦추거나 가격 낮춘 급매물 위주로 접근하는 것이 바람직하다.

 

중앙일보 이선화 기자