8.28. 국토교통부 전월세 자금지원 대책과 핵심 내용

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8·28 전월세 대책으로 국민주택기금을 통해 올해 연말까지 약 8조원이 투입돼

 총 12만가구의 주택구입·전세자금이 지원될 전망이다.

 

일반 주택구입자금대출과 저소득 전세자금대출, 매입임대사업자 주택구입자금 지원 등

인하된 금리는 이달 9일께부터 적용될 것으로 보인다.

 

국토교통부는 올해 말까지 넉달간 국민주택기금에서 주택구입·전세자금으로 지원될

 예산은 약 8조원(생애최초 주택구입자금은 이차보전을 대출금액으로 환산),

수혜대상 가구는 12만가구에 이른다고 2일 밝혔다.

이 가운데 생애최초, 일반 근로자·서민구입자금, 공유형 모기지 등 주택구입자를 위해

4조5천억원 가량이 지원돼 5만2천600여가구가 대출을 받게 된다.

 

근로자·서민주택구입자금(일반 구입자금) 예산 2조원 중에서는 4천억원 가량을

 생애최초 주택구입자를 대상으로 하는 수익·손익공유형 모지기 3천가구 시범사업에 투입한다.

기존 생애최초 주택구입자금이 정책금리와 은행의 대출이자를 보전해주는 이차보전 형태로 지원되고 있어

 일반 구입자금 예산을 활용하는 것이다.

2조원중 나머지 1조6천억원은 근로자·서민 주택구입자금에 쓰인다.

 

국토부는 서민 주택구입자금 대출액이 평균 8천만원 정도인 것을 감안해

총 1만9천700가구에 대한 지원이 가능할 것으로 보고 있다.

정부는 특히 연말까지 일반 주택구입자금 대출 실적이 크게 늘어날 것으로 예상한다.

 

이 대출의 경우 그동안 주택금융공사의 장기 모기지 활성화를 위해 대출조건을 불리하게 적용,

지난 8월까지 대출실적이 268가구, 149억원에 불과했다

그러나 이번 8·28대책을 통해 지원자격·대상주택·금리 등을 모두 생애최초 주택구입자에 버금가는 수준으로

 대폭 완화함에 따라 9월 이후에는 주택 구입경력이 있더라도 현재 전월세를 살면서

 주택 재구매를 원하는 무주택자들로부터 인기를 끌 전망이다.

 

국토부 관계자는 "근로자·서민구입자금은

 다자녀 가구에 0.5%포인트, 장애인·다문화 가정에 0.2%포인트의 우대금리가 적용돼

연 2~3% 초중반대로 대출이 가능하다"며 "바뀐 기준이 적용되면

 대출실적이 크게 증가할 것으로 에상된다"고 말했다.

 

국토부는 기금운용계획을 서둘러 변경해

이르면 이달 9일부터 인하된 금리와 대출조건을 적용할 방침이다.

기본형 생애최초 주택구입자금은 총 5조원(이차보전 예산 550억원)

 가운데 8월까지 2만9천608가구를 대상으로 2조5천501억원이 대출됐고

아직 `2조4천500억원+알파(α)`의 여유가 남아 있다.

 

국토부는 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 면제·양도세 한시 감면 조치 등이

 올해 말로 종료됨에 따라 앞으로 넉달간 대출자가 몰리더라도

실 예산투입이 적은 이차보전 특징상 약 3만가구는 예산증액없이 지원이 가능할 것으로 보고 있다.

 

민간 매입임대사업자에 대한 주택 구입자금 대출은

 4·1대책으로 축소된 공공임대주택 건설 예산중 6천500억원을 전환해 지원한다.

이 경우 가구당 평균 6천700만원씩 약 9천700가구를 지원할 수 있을 전망이다.

 

민간 매입임대사업자 대출 역시 금리를 현행 5%에서 올해까지 한시적으로 2.7~3%로

인하하고 대출 한도는 6천만원에서 1억5천만원으로 2배 이상 확대한다.

 

매입대상 주택도 종전 미분양에서 기존주택까지 넓힘에 따라

대출 수요가 늘어날 것으로 국토부는 보고 있다.

국토부는 주택 구입자 외에 근로자서민 전세대출로 1조2천억원(3만4천560가구),

 다가구 매입임대로 7천830억원(9천200가구),

전세임대로 8천31억원(1만3천900가구) 등 총 2조7천861억원을 투입해

 5만7천600여가구의 주거안정을 지원할 방침이다.

 

국토부는 각종 금리·조건 완화로 연말까지 대출실적이 늘더라도 기금 예산 증액없이

일단 보유 예산만으로 자금 지원이 가능할 것으로 보고 있다.

 

그러나 생애최초 주택구입자를 대상으로 하는 공유형 모기지는

 선호도가 높아 연내 추가 물량이 배정될 가능성이 커 보인다.

 

기금 예산 증액은 20% 이내면

 국회 동의 없이 국민주택기금운용계획을 변경해 증액할 수 있지만

20%를 넘으면 국회로부터 기금관리계획 변경안을 승인받아야 한다.

 

국토부 관계자는 "계획된 예산만 모두 소진되더라도

전세난 완화와 서민들의 내집마련에 도움이 될 것으로 기대한다"며 "

예산 증액은 대출 수요를 봐가며 탄력적으로 대응할 방침"이라고 말했다. ( 매일경제)

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*     [  핵심 내용 ]

정부가 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로

 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 모기지 제도를 선보인다.

현행 2~4%인 취득세율은 1~3%로 내리고 다주택자에 대한 차등 부과를 폐지한다.

또 준공후 미분양주택을 임대주택으로 활용하고 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원과

 양도세, 소득세, 법인세 감면을 추진할 계획이다.

주택구입 부담을 완화해 전세수요가 매매로 전환될 수 있도록 하고

임대주택 공급을 확대해 전월세 수급불균형을 해소하겠다는 의도다.

부동산114(r114.com)는 28일 발표한 “서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책”의 주요 내용을 짚어보고

 향후 주택시장 파급효과를 전망했다.

거래세 경감, 6억원 이하 주택 취득세 2%→1%
우선 거래세 부담을 경감시키기 위해 현행 최고 4%인 취득세율은 6억 원 이하 1%,

6억에서 9억 원 이하 2%, 9억 원 초과 3% 등의 주택 금액별로 영구적으로 낮춰진다.

 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 했다.

 취득세율이 절반으로 낮춰지는 6억원 이하 아파트의 경우 전국적으로 661만1293가구로 전체의 94%에 해당한다.

 이밖에 다주택자에 대한 양도세 중과세도 조속히 폐지한다는 방침이다.

전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련… ‘수익공유형’, ‘손익공유형’ 모기지 도입

무주택자의 주택구매를 지원하는 파격적인 금융지원 방안도 포함됐다.

주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식으로

 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 모기지 제도를 선보이는 것이다.

수익공유형, 손익공유형의 크게 2가지 유형으로 나뉘며

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고,

 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고

주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 연내 3천호 시범사업을 추진한다는 계획이다.

대상지역은 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시 등이다.

주거용 오피스텔도 국민주택기금 지원

국민주택기금의 「근로자·서민 구입자금」 지원은 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고

소득요건을 현행 부부합산 4500만원에서 6000만원으로 완화한다.

대상주택의 가액기준도 3억에서 6억원 이하로, 대출한도는 호당 1억에서 2억원으로 확대한다.

적용 금리는 현행 4%에서 2.8%~3.6%로 크게 낮춰 지원한다는 계획이다.

새롭게 국민주택기금 지원을 받게 되는 6억원 이하 오피스텔은 전국적으로 32만5273실이며

 서울과 경기도에 25만실 이상 몰려있어 이들 지역의 수혜가 클 전망이다.

임대주택 공급확대 서둘러 추진, 민간임대사업 혜택 강화

민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해

 금리는 현행 5%에서 2.7~3% 수준으로 인하하고

 대출한도는 6000만원에서 최대 1억5000만원까지 확대한다.

또한 매입대상 주택을 미분양 주택에서 기존주택까지 추가할 계획이다.

 일반 매매를 통한 매입임대사업자 등록 외에 임대료 상승을 제한하는 준공공임대주택을 신설한다.

매매 활성화에 초점 맞춘 전월세 대책, 효과 및 전망은

이번 정부의 전월세 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에

초점이 맞춰진 사실상 부동산 부양책에 더 가깝다.

임대인에게 전세는 주택을 구입할 때 레버리지를 일으켜

주택 처분 전까지 활용하는 금융조달 수단의 일종이라는 점에서

매매시장의 조정추세가 장기화 될 경우 전세시장의 불안양상이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 점은 명약관화한 일이다.

 따라서 8.28대책의 세가지 큰 정책방향인 전세의 매매수요 전환을 통한 임차시장의 숨통 틔우기나

전세 수급불균형 해소를 위한 민관의 직간접 임대주택 공급확대 방안,

 급격한 월세 전환 구조변화에 대응한 임차인 부담경감책은 문제의 핵심을 잘 꿰뚫은 혜안이라고 볼 수 있다.

2011년 이후 전가의 보도로 활용되던 취득세율 감면을

대증적인 차원이 아닌 항구요율 인하와 같은 상시 제도로 이끌면

거래공동화, 거래절벽(단절) 같은 주택시장 교란 문제가 일정부분 해소될 것이다.

취득세율 인하만으로 신규구매수요를 유발하는데 한계는 있겠으나,

 전국 아파트 중 약 661만 채인 94% 정도는 6억원 이하 규모라

 세금감면의 사각지대는 많지 않을 것이며, 장기적으로 실수요자의 주택구입 진입 문턱을 낮추는 순기능이 기대된다.

 다만, 지방세법의 9월 정기국회 법개정 및 소급적용 논란의 진통을 고려할 때

세율완화 적용 시점을 가을 이사철 이내로 현실화하는 것이 중요한 문제다.

이번 8.28대책에서 첫 선을 보인 수익 또는 손익 공유형 모기지 상품은

국민주택기금운용계획 변경을 통해 10월부터 공급될 예정이다.

연내 6억원 또는 85㎡이하 주택을 구입하는 생애최초주택구입자라면 4.1대책을 통해 취득세를 면제받고, 대출을 통한 금리부담도 상당히 낮출 수 있는 데다 양도단계에서는 양도세 면제나 경우에 따른 집값 하락 손실부담도 정부와 공유하기 때문에 내집마련 부대비용과 보유 리스크를 상당히 줄일 수 있다는 장점이 크다. 연내 3천호 정도로 지원규모가 작아 급매물 거래나 주택시장의 가격회복까지 이끌어 내는데 한계는 있겠지만, 내년 확대 실시할 경우 주택시장 정상화에 상당한 기여가 기대된다.

임대주택 공급확대를 통한 수급기능 조절책으로 크게 공공의 직접적인 임대주택 공급과 민간을 활용한 간접 임대주택 공급방안, 월세 소득 공제 혜택 확대 등이 주 골자를 이루고 있다.

약 2만3천호 정도 되는 공공임대주택을 하반기 조기 입주시켜 공급을 확대하고 LH가 보유한 준공후 미분양 2천호도 전세로 전환해 임대주택으로 공급할 계획인데 이미 입주자가 결정된 종전 공공임대 물량의 조기입주 외에도 행복주택 등 신규로 공급될 건설임대의 구체적인 공급확대 방안 결여와 공공분양주택 용지의 임대 전환 복안의 미진한 구체성도 보완이 필요하다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출금액을(6천만원→1.5억) 확대하는 매입임대사업자가 일정 조건의 주택을 5년 이상 임차시 양도세나 법인세, 소득세를 인하해 임대주택 재고량을 늘리기로 했지만, 매입임대사업자 수의 정체상태를 고려할 때 정책 한계가 있으므로 리츠와 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 통한 민간회사의 장기임대주택 활성화나 조기공급이 필요하다.

이밖에 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제율 60%, 공제한도 연500만원 상향조정과 주택바우처 실시, 소액임차보증금 최우선 변제 금액 조정은 급격한 전세의 월세전환 구조 속 서민의 주거비 부담을 조금이나마 낮추는 방편이 될 것이라 기대된다.

그러나 임차시장은 계절적 성수기 영향이 큰 만큼 이번 대책이 당장 코 앞에 다가온 가을 전월세 시장을 바로 진정시키기에 분명 한계는 있다. 비탄력적인 주택공급 특성상 공급확대책의 단기 현실화가 쉽지 않은데다, 낸 소득만큼 돌려받는 월세소득공제의 한계 또는 4.1대책과 8.28대책의 관련제도 국회 법개정까지 정책적 노력과 제도적 개선의 과제 또한 만만치 않은 부분이 될 것이다.(한경신문)