오피스텔 투자 주의할 시기

청약열풍에 휩쓸리기 보다 냉정한 수익율 계산 필요

수도권 신도시 일대  소형오피스텔을 보유중인 자영업자인 김 선미(45)세는 최근 수도권 신도시에 보유한 오피스텔을 처분하기로 결심했다. 연수익율 5%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유후에  의료보험료와 국민연금까지 대폭 올라 실제수익율이  더욱 낮아졌기 때문이다.   

또한 2년씩 계약하는  주택에 비해 1년씩 세입자와 계약하는 오피스텔 특성상 ,그때마다 내야하는   중개수수료도 큰 부담으로 다가왔다.  

베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 해당 투자상품에 대한 문의도 증가하고 있다. 방문 고객중 2명중의 1명은  오피스텔이나 도시형 생활주택에 대한 문의를 해올 정도다. 오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 또한 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고  재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다.
 
최근  청약을 받은 서울 당산동의 '당산 삼성 쉐르빌' 오피스텔은 408실 모집에 7040건의 청약이 몰려 평균 경쟁률 17.25 대 1을 기록했다. 계약면적 50㎡는 32.18 대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 강남역 아이파크’ 오피스텔의 경우    일반 청약이 무려  230실 모집에 총 7521건이 접수돼 평균 32.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반청약에 앞서  진행한 거주자 우선청약에서도 총 58실(분양물량의 의20%) 모집에 2134건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 청약율이 높았던 만큼 계약율도 100%를 기록했다고 업체측에서 밝히고 있다.

해당 오피스텔과 수개월전  논현동 LIG 리가의 경우 3.3㎡당 1500~1600만원대로 ,예상 임대료수준이 4% 대에 불과하다.취등록세 중개수수료,공실율까지 감안하면 수익율이 더 떨어진다.

‘강남역 아이파크’오피스텔의 경우 계약면적 49 ㎡의 분양가가 3억원에 달하는데 인근지역의 비슷한 평수의 오피스텔  매매가는 1억 8천~2억선에 불과하기 때문에 분양가가 상대적으로 비싸게 책정되었다고 볼수 있다. 신규오피스텔물량을 감안하더라도 3억원선에49 ㎡를 분양받은 계약자의 경우 , 보증금  1천만원에  매월100~120만원정도밖에  받을 수 없다.월세를 120만으로 잡는다고 해도 수익율로 보면  연 4% 선에 불과하다. 업체측에서는 2~3년이후 임대가가 형성될것으로 보여지는    오피스텔 수익율을 높게 잡아 분양하는 경향이 강하다.

특히  오피스텔의 경우 그동안  수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 떼문에 투자자들에게 인기가 높았지만 앞으로는 분양받기전  철저한 수익율 검증이 필요한 시점이다.

가령, 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을  이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로   오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식이다.  하지만  집단담보 대출은 대부분  변동금리형태를 뛰기 때문에 금리상승기에는  수익율이 떨어질수 있고  분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 분들은 부가가치세를 환급받지 못한다는 점도 유의해야 한다.

또한 오피스텔은  세금측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다는 점도 체크해야 한다.

도심지 오피스텔 임대수익율이 수도권 외곽보다  낮다고 할지라도  연4% 정도의 임대수익율을 맞춰 분양가를 책정한 것은 업체측의 지나친 폭리하고 밖에 생각할 수밖에 없다.

은행대출금리수준이 5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할때도 임대수익율이  최소 연6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이  좋다. 부족한 자금 중 일부를   대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 한다. 내년부터 오를것으로 예상되는 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.

오피스텔, 아파트에 비해 전용율 불리

전용율은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45%~70%선이다. 오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용율이 아파트보다 상대적으로 적다. 아파트 투자에 익숙한 투자자들이 공급면적에 준하여 오피스텔 투자하는데  한번쯤은 꼭 체크해 봐야 한다.

오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 한다는 점도 유의하여야 한다. 아울러 공실에 대한 위험도와 수익률 확인도 필수다.

도시형 생활주택등, 경쟁상품 출현 대비해야
 

도시형 생활주택에 비해 전용율이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비쌀수 밖에 없는 오피스텔의 경쟁력을 갈수록 떨어질 수 밖에 없다.또한  오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을  거의  기대할수   없다는 점도 체크해야 한다.

업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규오피스텔은 별 영향이 없더라도   구로구나 관악구, 성동구등 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우  고시원,다가구,도시형 생활주택등의 경쟁상품들의   공급이 크게 늘고 있기 때문에  오피스텔  임대수익률이 시간이 갈수록  떨어질수도 있다.

최근 10대1을 훨씬 뛰어넘는 청약경쟁율을 보인 오피스텔중에서도  전용면적이 80㎡이상은 상당수의 도심권 오피스텔은 업체측의 주장과 달리 상당시간 미분양으로 남아 있다. 더구나 수요자 입장에서 오피스텔보다 보다 경쟁력있는 대체상품인 도시형 생활주택의 공급으로 인해 1~2인가구의 증가에도 불구하고 오피스텔의 미래는 불안함에 틀림없다.