11년도 유망 재건축 투자단지는

올 한 해 재건축은 안전진단 통과, 마스터플랜, 시공사 선정 등 굵직한 호재가 연달아 터져나왔음에도 2월부터 일반아파트와 함께 동반 추락했다. 개포주공, 은마, 잠실주공 5단지 등 대표단지는 10% 이상 급락했다. 그러던 재건축이 지난달 말부터 반등하는 모습을 보이고 있다.

2011년 재건축의 미래는 어떻게 바뀔까?

2011년은 재건축사업이 활성화 내지 본격 추진되는 한 해가 될 것 같다. 혹한기를 거친 재건축은 경기 회복, 규제 완화와 도심 재생을 통한 공급 확대라는 정부정책과 맞물려 급물살을 탈 전망이다.

투자자 입장에서 주의해야 할 점은 지난달 1일부터 시공사 선정기준과 절차가 바뀌었다는 점이다. 공공관리자제도 시행에 따라 시공사는 사업시행인가 후에 선정된다. 시공사 선정도 총회에서 주민투표를 통해 최종 결정되므로 그만큼 절차가 복잡해지고 투명해졌다.

그렇다면 재건축의 구체적인 투자 기준은 무엇일까?

입지 조건이 뛰어나고 기존용적률이 낮은(대지지분이 넓은) 대단지를 선택해야 한다. 용적률과 층고도 수익률의 관건이다. 브랜드가치를 결정하는 시공사선정과 추가 무상지분율도 변수다. 조합원 동의율이 80% 이상으로 높고, 재건축 추진 속도가 빠른 단지가 유리하다.

재건축 투자 시기는 언제가 좋을까?

재건축 절차를 보면 기본계획→추진위 구성→안전진단→조합 결성→사업시행인가→시공사 선정→관리처분계획→이주 및 분양 등의 순서로 진행된다.

이 중 안전진단과 시공사 선정 단계를 전후한 시기가 매수 적기가 된다. 관리처분단계에서는 동·호수 추첨이 이루어지고 추가부담금이 확정되므로 시장가격은 안정세를 찾는다.

투자가 유망한 재건축단지는

재건축 3인방으로 불리는 반포주공1단지, 압구정 현대, 잠실주공5단지를 꼽을 수 있다.

또 개포주공, 고덕주공, 가락시영 등 저층단지도 낮은 용적률 등으로 여전히 투자 매력이 높은 것으로 평가된다.

잠실의 장미 미성 진주, 여의도의 시범, 반포의 한신, 용산의 한강맨션과 신동아,

강동의 둔촌주공, 성남의 신흥주공, 광명의 철산단지 등

중층단지도 입지와 투자가치 면에서 유리하다.