2014년도 부동산 정책방향( 서정렬)

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부동산 시장에 봄은 올 것인가? ‘전세값’, ‘전세난’이 시장의 주요 현안인 가운데 시장의 향배에 대한 관심이 커지고 있다. 전세값 이상 급등으로 인한 전세난은 역설적으로 시장을 왜곡시키고 있다는 지적이다. 전세값은 오르는데 거래는 없고 전세물량은 더욱 희소한 가운데 월세화가 빠르게 진전되고 있다. 문제는 전세가격 상승으로 촉발된 전세(난) 문제가 쉽사리 해결의 실마리를 찾지 못하고 있다는데 있다. 물량 부족으로 인한 만큼 여타의 뾰족한 방법으로서의 출구전략 모색이 여의치 않은 탓이다. 이런 때문인지 정부는 월세 세입자에게 일정 한도 내에서 월세의 10%를 직접 정부에서 소득공제가 아닌 세액공제를 해주고, 월세 임대인에게는 투명한 과세를 통해 세금을 걷어낸다는 취지의 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 최근 발표했다. 이 역시 정부의 의도대로 시장이 작동할지는 두고 봐야겠지만 일단 전세수요를 매매나 월세 수요로 전환시켜 현재의 전세문제를 해결하고자 하는 정부의 불가피한 선택은 제한적인 범위 내에서 긍정적이다.

시장은 항상 시장의 결과를 반영한다. 지역별 양극화와 이에 따른 탈동조화(de-coupling)가 뚜렷하다. 2월 21일 한국감정원에 따르면 지난 17일 기준으로 전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.23% 상승했다고 발표했다. 이로써 전국 아파트 전셋값은 78주 연속 상승을 기록했다. 전국 아파트값 역시 미미하지만 25주째 상승했다. 서울 등 수도권은 전세값이 상승하면서 ‘거래(는) 없지만’시장 회복에 대한 기대감이 점차 높아지고 있는 반면 지방은 ‘거래(도) 없는’정중동의 보합장세가 이어지고 있다. 이런 이유로 봄 이사철을 맞으면서 올 한해 부동산정책 방향에 대한 소비자의 관심이 클 수 밖에 없다. 이와 관련해 부동산관련 업무를 총괄하고 있는 국토부가 최근(2월 19일) 업무보고를 통해 한 해 정부의 부동산 관련 살림살이를 발표 했다. 발표 내용을 참고로 한 해 동안 정부가 추진하고자 하는 거간의 정책 방향을 정리하면 다음과 같다.

정부는 2013년 국정과제 기조 위에, 새로운 정책여건을 반영해 2014년도에 추진할 5대 핵심과제를 선정 했다. 5대 핵심과제는 1.지역, 2.집, 3.교통, 4.산업, 5.국민 눈높이에 맞게 일하는 방식(공정한 질서 확립, 낡은 관행 개선, 국민 소통 강화 등) 등이다. 부동산시장의 정책 방향과 관련해서는 ‘집 걱정을 덜어드리겠습니다’는 두 번째 핵심과제를 통해 방향성을 제시하고 있다. 발표 내용에 따른 부동산 정책 방향을 한마디로 요약하면 규제 개혁을 통한 부동산경기 활성화라고 할 수 있다. 국토부는 최근의 서울·수도권 부동산시장의 회복세를 실제 거래 확대 등으로 이어가기 위해 주택시장 정상화 대책을 지속적으로 추진한다는 계획이다. 실제로 지난 1월 주택 매매는 전국적으로 5만8846건에 달해 전년 동월(2만7070건)보다 117.4% 증가했다. 부동산 시장이 침체돼 있던 2009년부터 2013년까지 5년 평균 거래량(4만3085건)보다 36.6% 증가한 수치다.

부동산 경기 활성화 내지는 주택시장 정상화 방안으로 우선 강조하고 있고 주목받고 있는 내용이 각종 재건축 규제를 전면 폐지한다는 점이다. 올해 말까지 한시적으로 면제하는 재건축 초과이익 환수제가 전면 폐지될 예정이다. 국토부는 이 제도가 부동산시장 과열기인 2006년 5월에 도입되었지만 2008년 이후 주택가격 안정세가 지속하고 있는 데다 현재의 주택시장이 투기가 우려될 만큼 우려스럽지 않다는 판단이다. 재건축 사업 때 소형주택 의무공급 비율도 개선된다. 현재 재건축법에는 가구수의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 주택으로 짓도록 규정하고 있고, 서울, 경기 등 과밀억제권역은 조례를 통해 60% 중 20%를 60㎡ 이하로 짓도록 하고 있다. 따라서 국토부는 최근 1인 가구 증가와 노령화로 시장 수요가 소형주택을 선호하는 만큼 국민주택규모 이하 건설 규정만 남기고 이 규정을 삭제키로 했다. 이 경우 적용에 따른 실효성 측면에서 서울·수도권은 시장 여건 개선에 직접적이겠지만 지방의 경우는 다소 직접적이지 않다는 측면에서 적용에 따른 지역 간 온도차가 예상되지만 지역 간 적용의 실효성과는 별개로 규제 개선의 필요성은 충분하다고 할 수 있다. 역시 수도권에 한정된 내용이지만 수도권 민간택지 내 전매제한도 현재 1년 이상 보유에서 6개월로 완화하기로 했다.

여기에 덧붙여 금년 최대 12만 가구의 내집마련 꿈 실현을 지원한다. 이를 위해 주택기금과 금융공사의 모기지를 통합한 ‘디딤돌 대출’을 출시해 올 한해 최대 12만 가구(11조원)의 구입자금 부담을 완화할 예정이다. 또한 문제되고 있는 하우스·렌트푸어의 부담을 완화하기 위해 하우스푸어는 희망임대리츠를 통해 올 한해 동안 1천호를 매입하되, 면적제한(85㎡이하)을 폐지하여 실효성을 높이고, 추가매입도 검토한다는 복안이다. 렌트 푸어와 관련해서는 깡통전세로부터 전세금이 보호되고, 목돈 마련부담도 덜 수 있는 기 시행중인 ‘전세금 안심대출’(2014.1)을 강화한다.

2013년도에도 국토부의 주요 정책방향이었다는 점에서 도심지 재생사업도 부동산시장의 방향성과 관련해 주목된다. 국토부는 도심 내 쇠퇴한 주거지역과 역세권 등을 주거·상업·문화 기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있도록 ‘입지 규제 최소 지구’를 도입하기로 했다. 지구로 지정되면 획일적 규제에서 벗어나 건축물 층수제한이나 용적률, 기반시설 설치기준 등이 완화 또는 배제된다. 그 동안 도심지 재개발과 관련해 수범사례로 벤치마킹되고 있는 싱가포르의 마리나베이나 준공까지 지주 설득에만 10여년 소요된 일본 도쿄의 롯폰기힐스와 같이 지역특성에 맞는 창의적인 ‘우리 식’의 지역개발이 이루어질 수 있다는 측면에서 원도심 활성화 및 부동산 시장 정상화에 기여할 것으로 기대된다.

전세값 상승 등으로 실제 주거불안이 커지고 있는 서민을 위한 주거 안정화 대책도 강화된다. 정부는 이를 위해 1%대의 싼 이자로 주택매입 자금을 빌려주는 ‘공유형모기지(부동산저당금융제도)’가 확대키로 했다. 공유형모기지는 대출을 받아 집을 산 뒤 집값이 오르거나 내릴 때의 수익이나 손실을 대출을 해준 국민주택기금과 분담, 서민들의 부담을 줄여주는 상품이다. 그러나 전세난으로 인한 서민들의 주거비 상승 압력을 ‘싸게 돈 빌려 집사게 하는 대책’이라는 평가를 받고 있다는 점에서 정부는 현재의 저금리 기조 등 정책 변화 요인을 잘 살펴 실제적인 부동산 시장 안정에 보탬 될 수 있도록 수시로 모니터링 하는 등의 지속적인 관심이 필요하다고 할 수 있다.

이상의 언급 외에도 공공임대주택 및 지자체가 제안해 건설하는 행복주택, 97만 가구 대상의 주거급여 지원 등의 내용이 있으나 시장의 방향성과 관련해서는 재건축 초과이익환수제 폐지 등 각종 규제를 폐지하고 수도권에 국한되지만 민간택지 내 전매제한 조치 등이 시장에서는 더 주목 받을 것으로 예상된다. 다만, 매매 거래 활성화를 통한 시장 정상화가 전세문제 해결의 턴키(turn key)가 될 수 없다는 한계를 극복해야 한다. 제한적이지만 이러한 규제 완화를 통해 주택시장 전반에 서울·수도권 발 온기가 확대될 것으로 기대되지만, 최근의 시장이 지역별로 양극화ㆍ차별화 되고 있다는 점에서 정부의 지역 부동산 시장 활성화를 위한 ‘주택 거버넌스(housing governance)’ 차원에서의 모색 역시 요구된다. 정책은 위(중앙)에서 결정하게 되더라도 정책의 필요성은 밑(지역)으로부터 요구될 것이기 때문이다. 주택 및 부동산 정책 수립과 소통을 위한 ‘주거 3.0’이 요구되는 이유다.