3.22. 주택거래대책 효과는

DTI 부활, 거래 부진과 전세난 더 가중시켜
분양가상한제 폐지, 오히려 미분양적체현상 악화시킬 수 있어

정부가 주택시장 거래 활성화를 위해 ‘3.22 주택거래 활성화 방안’을 내놨다. 이번 3.22대책 방향은 DTI 규제로 가계 부채를 줄이고, 민간분양가상한제를 폐지함으로써 신규 물량을 늘리겠다는 의도로 풀이된다.

하지만 이번 대책은 거래활성화를 목표로 한다면서 오히려 정책은 시장을 침체시키는 역행하는 정책이다.

◇3.22대책 무엇이 나왔나?

정부는 작년 8.28 부동산 대책 때 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치의 이달말 종료하기로 했다.

DTI 규제가 부활되면 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구는 40% 이내, 강남 3구 이외 서울은 50% 이내, 경기·인천은 60% 이내 등이 적용된다. 다만 서민․중산층의 실수요 주택 거래에는 애로가 발생하지 않도록 보완 방안을 내놨다. 주택담보대출 건전성이 상대적으로 높은 고정금리·비거치식·분할상환 대출의 경우 DTI를 각각 5% 포인트까지 최대 15% 포인트 상향 조정하기로 했다. 또 1억원 이하 소액대출에 대한 DTI 심사면제 조치는 계속 유지하고, 이달 말까지 한시적으로 도입한 생애최초주택 구입자금 대출 제도는 올 연말까지 연장하기로 했다.

취득세율도 올해 말까지 한시적으로 50% 감면해주기로 했다. 9억원 초과 1인 1주택 또는 다주택자에 대해 현행 4%에서 2% 인하되고, 9억원 이하 1인 1주택자에게는 현행 2%에서 1%로 인하하기로 했다.

정부는 또 민간주택 공급이 활성화되도록 투기지역인 서울 강남 3구를 제외한 전국 민간택지에 건설하는 주택에 한해 분양가 상한제 폐지를 추진키로 하고 현재 국회에 계류 중인 주택법 개정안을 조속히 처리하기로 했다.

◇부동산시장 영향

정부는 3.22대책을 통해 주택 거래 활성화한다는 방침이다. 거래를 활성화한다면서 정책은 거꾸로 가고 있다. 이번 대책은 실제적으로 거래활성화가 아닌 시장을 더 침체시킬 우려가 크다.

현재 주택 거래 침체의 가장 근본적인 원인은 DTI 규제다. DTI 규제 부활은 현재 조금씩 회복되고 있는 주택시장에 찬물을 끼얹는 격이다. DTI 규제 부활은 자금마련 부담은 물론 심리적인 압박감을 더해 주택 구매를 꺼리게 하는 작용을 한다.

부동산 시장은 심리적인 영향이 크다. 또 실수요자들도 주택 마련 시 순수 실거주는 물론 향후 시세차익을 기대한다. 이런 상황에서 이번 DTI 규제로 시장은 더 침체될 것이고, 향후 시세 상승 여력이 없다 판단이 될 경우 주택 구매를 고려했던 실수요자들도 포기할 가능성이 크다.

가장 심각한 전세시장 안정화를 위해서도 DTI 규제 완화가 필요하다. 전세난은 매매시장 불안으로 매매 수요자가 전세로 눌러앉음으로 인해 대기 수요가 크게 발생한 것도 큰 원인이다. 따라서 사실 매매시장을 안정화시킴으로써 전세 수요를 매매 수요로 이동하는 것도 필요하다. 과거와 달리 부동산시장이 실수요자 중심으로 재편이 된 만큼 매매가 폭등 등의 시장 불안 요소는 많지 않기 때문이다.

분양가상한제 폐지는 건설업체들에게는 큰 호재꺼리임은 분명하다. 건설업체들은 분양가상한제 시행으로 수익률이 떨어지면서 신규 분양을 연기 또한 포기를 했고, 이는 곧 공급 물량 감소로 이어졌다.

하지만 분양가상한제 폐지는 요즘 같은 부동산 시장 분위기에서는 큰 도움이 될 수 없다. 매매 시장이 안정화되고, 주택 구매 수요자가 발생을 해야 건설업체들도 분양을 재개할 수 있는 것이다. 주택 구매 수요자도 없는 상황에서 건설업체들은 분양을 할 수가 없기 때문이다. 특히 분양가상한제 폐지는 주택 구매자는 없고, 신규 분양만 쏟아진다면 오히려 미분양을 불러오는 악순환 반복이 될 수 있다.